Рефинансирование ипотеки когда выгодно

Содержание
  1. Как рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция – Финкультура
  2. Когда выгодно рефинансировать ипотеку
  3. Как мы рефинансировали ипотеку
  4. 1. Проконсультировались в банке
  5. 2. Предоставили справки о доходах
  6. 3. Заказали оценочную экспертизу квартиры
  7. 4. Заключили сделку
  8. 5. Погасили долг в банке, где брали первую ипотеку
  9. 6. Переоформили закладную
  10. Сколько мы выиграли от рефинансирования ипотеки
  11. Главное
  12. Ипотечное рефинансирование кредита — что это, ставки и проценты
  13. Что это такое?
  14. Когда выгодно рефинансировать кредит?
  15. Условия программы ипотечного рефинансирования
  16. Что могут предложить банки
  17. Сумма
  18. Порядок погашения
  19. Ставка
  20. Требования к заемщикам — как не потерять время зря при сборе документов
  21. Требования к клиенту
  22. Требования к предмету залога
  23. Требования к действующему кредиту
  24. Список документов для получения рефинансирования
  25. Как проходит процедура?

Как рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция – Финкультура

Рефинансирование ипотеки когда выгодно

Рассказываем, как правильно рефинансировать ипотечный кредит, чтобы уменьшить переплату и ежемесячный платеж банку, а также сократить срок ипотеки.

Мы с мужем взяли ипотеку в 2016 году в банке ВТБ.  Был кризис, кредиты подорожали, банки ужесточили требования к заемщикам. Сейчас ипотеку можно взять под 8-10% годовых.

Мы решили рефинансировать ипотеку. Обратились в «Райффайзенбанк» и заключили с ним договор. Банк закрыл наш долг по первой ипотеке. Раньше отдавали 14% годовых, а теперь только 9,5%.

Рефинансировать кредит в другом банке не обязательно. Вы можете подать заявку туда же, где брали ипотеку. Это сократит возню с бумажками и расходы на оформление сделки. Но обычно в таком случае предлагают менее выгодные условия. Нам, например, обещали скинуть только 1,5% от старой ставки. А после рефинансирования мы выиграли 4,5%.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Чем раньше вы рефинансируете ипотеку, тем это выгоднее. Особенно, если кредит оформлен на длительный срок.

В первый годы выплаты процентов банку составляют большую долю в структуре ежемесячного платежа. Даже небольшое снижение ставки поможет сэкономить.

Наши расходы на сделку окупились за три месяца. Снизился ежемесячный платеж и срок кредитования.

Как мы рефинансировали ипотеку

Процедура рефинансирования оказалась не такой быстрой, как я надеялась.

Мы потратили два месяца и прошли почти такой же путь, как при оформлении первой ипотеки. Разве что не пришлось искать и покупать квартиру.

1. Проконсультировались в банке

Правила, которые действуют в одном банке, могут не работать в другом.  Лучше уточнить информацию, даже если что-то кажется очевидным.

Для нас были важны удобные условия частично-досрочного погашения долга: в какие дни месяца можно вносить такие платежи, как изменяется график погашения кредита.

Перед  встречей мы забыли узнать сумму основного долга по ипотеке.  Назвали приблизительные цифры, и менеджер сделал предварительный расчет.

Продумайте какие условия договора и обслуживания важны для вас. Уточните, действуют ли они в новом банке. Узнайте сумму вашего основного долга по ипотеке, чтобы сделать предварительный расчет.

Есть мнение, что если вы делаете рефинансирование, то теряете право на налоговый вычет. В большинстве случаев это не так. Право на вычет за покупку квартиры не теряется в любом случае.

Право на вычет от суммы уплаченных процентов по кредиту остается, если вы делаете рефинансирование в аккредитованном банке, а не в другой организации (например, в АИЖК без оформления через банк). Вы сохраняете право на все налоговые вычеты, если делаете рефинансирование через банк. В договоре о рефинансировании должен упоминаться первый договор ипотеки.

2. Предоставили справки о доходах

Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках  — рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

3. Заказали оценочную экспертизу квартиры

Когда нас одобрили как заёмщиков, банк перешёл к проверке квартиры.

Попросили отчет об оценке недвижимости в одном из агентств, выбранных банком, и документы на квартиру.

Клиенты оплачивают экспертизу сами. Нам это обошлось в 5 000 рублей, средняя цена в Иркутске. Но по результатам банк может и не одобрить жильё, тогда деньги будут потеряны.

Мы беспокоились, что квартира не понравится новому банку, поэтому уточнили у менеджера требования к жилью. Они у всех разные. Например, могут одобрить только квартиры не старше определенного года постройки, без деревянных перекрытий, с кухней.

Также банк смотрят и на оценочную стоимость квартиры.  Она должна быть на дороже той суммы, которую вы берете в долг. Для нас занимаемая сумма не должна превышать 75% стоимости квартиры. Или придется самостоятельно платить в ВТБ часть денег.

Если вы сомневаетесь, оценят ли квартиру в нужную сумму, подойдет ли она для рефинансирования, поговорите с менеджером банка и оценщиком прежде, чем платить за экспертизу.

Отчеты об оценке: для первой ипотеки и для рефинансирования. © Марина Нифонтова

4. Заключили сделку

В день заключения сделки мы подписали все документы, открыли счет, оформили договор страхования. К этому времени у нас как раз только истекла предыдущая страховка.

Банки не имеют права навязывать страховку при оформлении кредита. Но многие прописывают в договоре условия, по которым процент за кредит выше, если у клиента нет страховки.

Также банки рекомендуют клиентам оформлять страхование в одобренных ими агентствах. Не все решатся спорить, так как банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин.

Если клиент досрочно расторгнет договор со страхования, по общим правилам деньги не вернут  (п. 3 ст. 958 ГК РФ). Но если страховка оформлена не более 14 дней назад, можно вернуть страховую премию (п. 1 указания ЦБ РФ N 3854-У в ред. от 21.08.2017 N 4500-У).

5. Погасили долг в банке, где брали первую ипотеку

На следующий день после сделки деньги перевели в банк ВТБ. Мы погасили первую ипотеку и получили справку об отсутствии задолженности.

За время между подписанием договора рефинансирования и закрытием первой ипотеки прошло два дня. Небольшую сумму набежавших за это время процентов по первому кредиту пришлось «переплатить». Такая ситуация может возникнуть, её стоит учитывать.

6. Переоформили закладную

Завершающий шаг — это оформление закладной на квартиру в пользу нового банка.

Для этого заказали пакет документов в ВТБ. Затем с менеджером Райффайзенбанка обратились в центр «Мои Документы» (у вас это может быть другой государственный регистрирующий орган) и оформили закладную.

На эту процедуру банки дают срок, прописанный в договоре. У нас это были три месяца. Но выгоднее оформить все как можно быстрее. Банки стимулируют клиентов и снижают процентную ставку после оформления залога.

Сколько мы выиграли от рефинансирования ипотеки

Прямые расходы на рефинансирование ипотеки составили 5 999 ₽. В эту сумму входит платеж за переоценку квартиры (5 000 ₽) и госпошлина за оформление сделки (999 ₽).

Теперь сравним условия ипотеки до и после рефинансирования:

Условия по первой ипотекеУсловия по ипотеке после рефинансированияРазница после рефинансирования
Ставка14%9,5%4,5%
Ежемесячный платеж12 796 ₽9 848 ₽-2 950 ₽
Переплата за весь срок кредитования3 206 287 ₽1 303 738 ₽ -1 902 549 ₽ 
Срок кредитования30 лет20 лет-10 лет

Главное

  1. Просчитайте, выгодно ли вам рефинансирование с учетом расходов на сделку. Чем  меньше времени вы платите по кредиту, тем больше выигрыш. Даже небольшое снижение ставки может сэкономить деньги.
  2. Заранее узнайте все условия ипотеки в новом банке. Правила, которые кажутся очевидными в банке, где бралась первая ипотека, могут действовать не везде.
  3. При рефинансировании вы не теряете право на налоговые вычеты, если оформляете сделку в банке и в договоре есть ссылка на изначальный кредит.
  4. Перед тем, как заказывать отчет об оценке квартиры, уточните, подходит ли в  целом недвижимость под требования банка.

Источник: https://finkultura.com/money/kak-refinansirovat-ipoteku/

Ипотечное рефинансирование кредита — что это, ставки и проценты

Рефинансирование ипотеки когда выгодно

/ Ипотека / Ипотечное рефинансирование кредита — что это, ставки и проценты

Можно ли понизить ставку по действующему ипотечному кредиту? Немногим заемщикам известно, что сделать это можно с помощью другого банка, предлагающего услугу ипотечного рефинансирования. Что это за услуга и как с ее помощью сохранить семейный бюджет?

Что это такое?

Разберемся с самим понятием. Что такое рефинансирование ипотеки?

Это программа кредитования, предназначенная для полного или частичного погашения уже оформленного займа за счет оформления нового кредита на более выгодных условиях.

Клиенты одного банка обращаются за рефинансированием в другие кредитные организации, обнаружив, что у них более низкие ставки по ипотеке. Это позволяет сэкономить на процентных платежах, сумма которых за долгие годы ипотечного кредита нередко превышают основной долг.

Предположим, что клиент какого-либо банка оформил ипотеку в размере 1,5 млн. рублей под 14,5% на срок 15 лет. Но спустя пару лет страна вышла из кризиса и условия кредитования поменялись – теперь в любом банке можно оформить ипотеку со ставкой в 11,5%.

Так как за два года по оформленному кредиту преимущественно выплачивались только проценты, а основной долг едва убавился, заемщику будет выгоднее переоформить кредит на новых условиях. С более низкой аннуитет (ежемесячный платеж) станет комфортнее, а погашение основного долга будет происходить быстрее.

Первоначальный кредит, руб.

Рефинансирование, руб.

Аннуитет

20 483Аннуитет

17 553

Выплата в счет ОД из аннуитета в первый год

≈2 500Выплата в счет ОД из аннуитета в первый год

≈3 300

Проценты

≈18 000Проценты

≈14 200

Переплата по кредиту

2 191 852Переплата по кредиту

1 654 112

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Услуга рефинансирование помогает не только сэкономить на расходах, но и выручить заемщика в трудный для него финансовый период. В каких случаях имеет смысл задуматься о перекредитовании ипотечного кредита?

  • рыночные условия изменились, став причиной понижения ставок по ипотечному кредитованию;
  • заемщик оказался в тяжелом материальном положении и его платежеспособность снизилась.

Так как ипотечное кредитование связано с длительными сроками (от 10 до 30 лет), даже незначительная разница в 2-3 процента позволяет сэкономить, поэтому возможность снизить ставку по ипотеке покажется соблазнительной любому заемщику.

Но не всегда более выгодные ставки рефинансирования ипотеки являются гарантией получения личной выгоды, так как перекредитование часто связано с дополнительными расходами.

Ведь фактически, заемщик вновь оформить ипотеку, со всеми соответствующими комиссиями, сборами, страховками и прочими моментами.

Чтобы услуга не стала новой головной болью заемщика, бесполезной тратой времени и денег, важно соблюсти некоторые условия:

  • разница в процентах составляет не менее 2-3 пунктов;
  • погашена меньшая часть основного долга;
  • затраты на досрочное погашение рефинансируемого кредита незначительны;
  • стоимость обслуживания нового займа не превышает выгоду от снижения ставки.

Условия программы ипотечного рефинансирования

Рефинансирование – это та же ипотека, связанная с крупными суммами и длительными сроками. Банковские организации относят этот вид кредита к области высоких рисков, поэтому не нужно удивляться, если процесс выдачи нового кредита в точности повторит уже пройденную клиентов процедуру оформления ипотеки.

Банк обязательно потребует собрать весь пакет документов, связанный с самим заемщиком, залогом и действующим кредитом.

Кредитора заинтересует материальное положение будущего клиента, его платежеспособность и добропорядочность.

Необходимо будет предоставить письменно согласие действующего кредитора на погашение займа, а также подтверждение добросовестного исполнения заемщиком его обязательств.

Когда средства, предназначенные для перекредитования, попадают на счет первоначального кредитора, с квартиры временно снимают обременение.

В период, пока квартира или дом еще не находится в залоге у нового банка, проценты по рефинансированию ипотечных кредитов повышаются. Это связано с отсутствием обеспечения – банк пытается подстраховать себя.

Как только недвижимость становится объектом залога, по займу устанавливается обещанная ставка.

Кроме того, рефинансирование является целевой программой, по условиям которой предоставленные банком средства должны быть использованы только на погашение предыдущего кредита.

Так как целевое использование средств строго отслеживается, в большинстве случаев заемные средства не предоставляются клиенту на руки, а направляются в счет первоначального кредитора по безналичному расчету.

В иных случаях от заемщика требуют справки в подтверждения факта погашения ипотеки.

Что могут предложить банки

Услуга рефинансирования представлена несколькими вариациями в различных банках. Кредиторы могут предлагать разные ставки по кредиту, но также различные сроки и суммы. Кроме этого, условия банков могут коснуться порядка погашения ссуды. Поэтому перед тем как остановится свой выбор на какой-либо банковской организации, стоит внимательно ознакомиться с условиями кредитования.

Сумма

Часто разница между кредиторами, предлагающими рефинансирование, заключается не только в процентных ставках, но и в предлагаемых суммах:

  • сумма кредита не предназначена для погашения процентов, комиссий и прочих расходов на закрытие старой ссуды и погашение новой;
  • в сумму предоставляемого кредита включены расходы на уплату процентов, квитанции и прочие начисления.

Специалисты утверждают, что самый низкий процентный риск заемщик получает при оформлении кредита с фиксированной ставкой. Ее предсказуемость позволяет планировать бюджет и экономить на расходах.

Порядок погашения

Погашать новую ссуду можно двумя способами – аннуитетными и дифференцированными платежами.

  • Аннуитеты – одинаковые по сумме платежи, растянутые на весь срок кредита без изменений. С сумму платежа входит часть основного долга, а также процент по займу. В начале выплаты кредита суммы процентов значительно превышает ОД, но к концу срока пропорция меняется в обратную сторону.
  • Дифференцированные платежи – платежи, равномерно уменьшающиеся с каждым месяцем кредитования. Самые крупные взносы приходится платить в начале срока, самые маленькие – в конце. Остаток по основному долгу при таких платежах уменьшается с каждым месяцем на равную часть, после чего проценту начисляются уже на долю ОД.

Ставка

Как и в случаях с обычной ипотекой, ставка по рефинансированию может быть выбрана из двух вариантов:

  • фиксированная;
  • плавающая.

С фиксированной ставкой ни у кого вопросов не возникает. Она сохраняется в неизменном виде от момента оформления кредитного договора и до последнего платежа. На нее не могут повлиять какие-либо события, такие как финансовый кризис или девальвация валюты.

Сложнее устроены ссуды с плавающей процентной ставкой. Ставка состоит из двух частей, первая – фиксированная, не меняющаяся до окончания срока договора.

Вторая составляющая формируется от значения одного из рыночных показателей, значение которых периодически меняется в зависимости от ситуации на экономическом рынке.

Так, для кредитов в рублях для определения плавающей ставки используется показатель MosPrime. Значение индикатора обновляется каждые три месяца.

Требования к заемщикам — как не потерять время зря при сборе документов

Важным моментом является соответствие заемщика и предмета залога требованиям банка.

Весьма неприятной окажется ситуация, когда клиент получает отказ в предоставлении займа по причине наличия просрочек в текущем долге или в связи с тем, что техническое состояние квартиры не устроит кредитора.

Но ведь время на сбор документов и деньги на текущие расходы уже потрачены, и возвращать их никто не собирается. Поэтому, к требованиям следует отнестись внимательно.

Рекомендуем к прочтению — Обязательно ли страховать жизнь при взятии ипотеки.

Требования к клиенту

Требования к будущему клиенту в большинстве банков, предоставляющих услугу ипотечного рефинансирования кредита, довольно типичны. Небольшие расхождения могут касаться возрастных лимитов и стажа работы:

  • возрастные ограничения – от 21 года до 65 лет на дату погашения кредита;
  • гражданство РФ;
  • наличие постоянной прописки в РФ, постоянная или временная прописка в регионе оформления кредита;
  • стаж работы на последнем месте не менее 12 месяцев;
  • подтвержденный доход;
  • положительная кредитная история.

Требования к предмету залога

Требования к объекту залога зависят от типа недвижимости. Так, в большинстве банков в качестве обеспечения по кредиту не рассматриваются деревянные частные дома без коммуникаций. Для коммунальной квартиры важны ее технические и физические характеристики, а также возраст самого дома.

Недвижимость придется оценить, воспользовавшись услугами только аккредитованной банком оценочной компании. Оценка проводится за счет клиента, и в случае отказа в предоставлении кредита возмещение расходов не производится.

Требования к действующему кредиту

Рефинансировать ипотечный кредит возможно только при условии соответствия ссуды следующим требованиям:

  • ипотечный займ оформлен в российской валюте, либо в долларах или евро;
  • по действующему кредиту не должно быть действующих или погашенных длительных просрочек;
  • по кредиту не допускались реструктуризации или отсрочки платежа;
  • до момента подачи заявления на перекредитование заемщик должен выплачивать действующий займ на протяжении года (в некоторых банках этот срок может быть продлен до 2 лет).

Список документов для получения рефинансирования

Для перекредитования ссуды потребуется стандартный пакет документов, необходимый для оформления ипотеки в любом банке:

  • документы, подтверждающие личность заемщика и его созаемщиков/поручителей;
  • документы о семейном положении (свидетельство о браке/разводе, документы на каждого ребенка до 18 лет);
  • военный билет для мужчин до 27 лет включительно;
  • справки с места работы (заверенная копия трудовой, 2-НДФЛ, копия трудового договора);
  • бумаги, касающиеся предмета залога (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, техпаспорт, поквартирная карточка и т.д.);
  • справки по действующему кредиту (справка с информацией о текущем состоянии задолженности с подтверждением отсутствия действующих или погашенных просрочек, кредитный договор, график платежей).

Рекомендуем к прочтению — как снять обременение с недвижимости после погашения ипотечного кредита.

Как проходит процедура?

Весь процесс можно поделить на три основных этапа:

  1. Заемщик, решивший заняться перекредитованием действующей ссуды, обращается в интересующий его банк. После неглубокого андеррайтинга банк дает свое предварительное согласие на проведение сделки. Клиент собирает полный пакет требуемых бумаг и подает полноценную заявку на рефинансирование.
  2. Кредитор проверяет документы заемщика и выносит решение по кредиту. В случае положительного решения заемщику предстоит уведомить первоначальный банк о намерении досрочно закрыть кредит. Второй кредитор выдает средства по рефинансированию, которые тут же поступают на кредитный счет в первоначальном банке.
  3. После погашения ипотеки первый кредитор снимает обременение с объекта недвижимости и выдает заемщику справку об отсутствии обязательств перед банком. Только после этого разрешено подписывать новый договор с новым банком и передавать квартиру или дом в залог.

Начиная с этого момента процедура рефинансирования ипотеки может считать пройденной. Теперь заемщик ничем не связан с предыдущим кредитором, и он может начинать выплачивать новую ссуду по более низкой цене.

Источник: https://1pokvartire.com/ipotechnoe-refinansirovanie-kredita/

Заметки бухгалтера
Добавить комментарий