Продажа квартиры по материнскому капиталу риски продавца

Риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал

Продажа квартиры по материнскому капиталу риски продавца

Подавляющее большинство российских семей используют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но различные жизненные обстоятельства (необходимость расширения жилой площади, переезд в другую местность) заставляют в последующем заняться продажей квартиры, купленной с использованием материнского капитала.

Такая сделка напрямую затрагивает интересы детей, поэтому законом жёстко регулируется порядок и условия её проведения.

Нормативная база

Сделки с жильём, купленным по сертификату регулируются:

  • Гражданским Кодексом: ст.28, 37;
  • Законом «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ: ст.21;
  • Законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ.

О материнском капитале

Материнский капитал — программа государственной поддержки семей с двумя и более детьми. Потратить маткапитал можно не только на покупку недвижимости, но и на другие цели. В этой статье можно прочитать подробнее.
Эти нормы регулируют условия продажи квартир, которые в целом можно обозначить следующим образом:

  • Так как в квартире обязательно имеется доля собственности несовершеннолетнего, все сделки с ней проводятся с согласия органов опеки. Пошаговую инструкцию по подготовке к продаже квартиры с прописанным ребенком можно найти тут.
  • Новая квартира должна соответствовать санитарным нормам, а жилая площадь в ней должна быть равна либо больше, чем в продаваемом жилье.
  • В новой квартире также должна присутствовать равноценная доля ребенка в праве собственности.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с материнским капиталом

  1. Поиск подходящего жилья для покупки. На первоначальном этапе нужно найти жильё, как минимум соответствующее по площади и санитарно-бытовым нормам, старой квартире.

    Что нужно проверить, чтобы обезопасить себя от рисков перед покупкой жилья, читайте на нашем сайте https://realtyinfo.

    online/3347-riski-pri-pokupke-vtorichnogo-zhilya

  2. Закон допускает покупку квартиры меньшей площади только в том случае, когда санитарные условия в новом жилье гораздо лучше. Например, семья переезжает из дома, находящегося в аварийном состоянии в новостройку.

    Однако в этой ситуации доли детей в новом жилье должны остаться прежними. Достигнуть этого можно путём уменьшения долей в праве собственности совершеннолетних членов семьи.

    • Сбор документов для органов опеки:
  3. Свидетельства о рождении всех детей, зарегистрированных в квартире и паспорта совершеннолетних членов семьи;
  4. Свидетельство о браке;
  5. Согласие ребенка, которому исполнилось 14 лет на продажу жилья.
  6. Документы на отчуждаемую квартиру: свидетельство о праве собственности, техническая документация, справка об оплате всех коммунальных услуг;
  7. Аналогичные документы на новое жильё,
  8. Акт обследования жилья специалистом органа опеки. Для этого нужно обратиться в территориальный отдел опеки с просьбой предоставить соответствующего специалиста.
  9. Предоставление в территориальный орган опеки и попечительства перечня документов и соответствующего заявления о выдаче разрешения на продажу жилья. Перед тем как продать квартиру купленную на материнский капитал, необходимо дождаться положительного решения органов опеки. На рассмотрение документов и подготовку ответа государственному органу даётся 15 дней.
  10. Продать квартиру и приобрести новое жильё, одобренное органами опеки. При заключении сделки присутствует представить органа опеки. Ребенок должен являться полноправным собственником квартиры либо иметь свою долю.

В этой главе рассмотрим некоторые нетипичные ситуации для сделок с жильём, купленным на материнский капитал.

  1. Выплатить ребенку денежную компенсацию вместо выделения доли в новой квартире. Для этого также необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, предоставив туда соответствующее заявление и справку о стоимости доли ребенка. Если государственный орган одобрит действие, родитель открывает на имя ребенка депозит в банке и переводит туда установленную сумму. Вклад может быть как накопительным (с начислением процентов), так и просто сберегательным.

    Когда ребенку исполнится 18 лет, он сможет снять деньги и распорядиться ими по своему усмотрению. До этого момента родитель может потратить деньги в интересах ребенка, достигшего 14 лет, при его согласии и одобрении органов опеки.

  2. Деньги от продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, расходуются не на приобретение другого жилья. Такой вариант событий возможен в случае предоставления ребенку доли в другом жилом помещении, например, в квартире бабушки, дедушки и других родственников.

    Доля ребенка может быть даже меньше, чем доля в продаваемом жилье, если:

    • Количество квадратных метров, принадлежащих ему, увеличится. Например, ребенок имел 1/3 в однокомнатной квартире площадью 30 квадратных метров, а в двухкомнатной квартире родственников ему предоставят ¼ долю, но равна она будет 15 м2.
    • Стоимость новой доли будет больше, чем старой. Разница достигается за счёт отличия в рыночных ценах на квартиры в разных районах или состояния жилья.

Источник: https://realtyinfo.online/7806-algoritm-prodazhi-kvartiry-materinskii-kapital

Продажа квартиры купленной на материнский капитал, пошаговая инструкция

Продажа квартиры по материнскому капиталу риски продавца

Продажа квартиры с материнским капиталом имеет особенности. Для реализации подобной сделки необходима пошаговая инструкция.

Когда совершается покупка квартиры с применением материнского капитала, должно быть соблюдено основное условие — все члены семьи обязательно оформляются собственниками жилья, в том числе несовершеннолетние дети.

Чтобы успешно реализовать квартиру, где в числе собственников есть маленькие дети необходимо получить разрешительный приказ органов опеки и попечительства. Данный аппарат призван следить и защищать интересы несовершеннолетних.

Разрешение органов попечительства выдается если:

  • Размер доли несовершеннолетних в новом жилье будет равнозначен или больше долевой части в продаваемой квартире;
  • Новая недвижимость улучшает условия жизни несовершеннолетних;
  • Размер жилых квадратных метров на каждого члена семьи будет равен или больше, чем в отчуждаемой квартире.

Внимание! Чтобы сделка по продаже недвижимости, приобретенной средствами капитала, была законной, необходимо получить письменный приказ-разрешение на отчуждение в органах опеки.

В отделении органов опеки по месту регистрации нужно подать письменное заявление. Родители должны указать намерение о продаже квартиры, а также подтвердить улучшение новых условий жизни несовершеннолетних. Также необходимо в письменной форме ходатайствовать о получении разрешения на продажу.

Инспектор органов должен провести разъяснительную беседу. Присутствие матери, отца и ребенка старше четырнадцати лет обязательно.

Документы, прилагаемые к заявлению:

  • Паспорта родителей;
  • Свидетельства о рождении или паспорта детей;
  • Предварительный договор на покупку новой недвижимости;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • Документы о приобретаемой жилплощади (или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию);
  • Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, кадастровый план);
  • Справка о составе семьи;
  • Справка о регистрации ребенка на новом месте (если встречная сделка происходит позже продажи).

В некоторых случаях быстрая покупка нового жилья невозможна. Тогда необходимо представить справку об открытии банковского счета на имя несовершеннолетнего. На данный счет в дальнейшем будет зачислена стоимость доли в отчуждаемом жилье.

Рассмотрение заявления проводит попечительский совет. Срок рассмотрения от двух недель до месяца.

Внимание! Если сделка совершается без разрешения попечительского совета, то органы опеки вправе в судебном порядке признать сделку недействительной.

Разрешение действительно 1 месяц. Чтобы исключить повторное обращение в органы опеки, важно успеть за этот срок оформить сделку и предоставить договор попечительскому совету.

Согласно поправкам в ФЗ-122 «О государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с 2016 года, отчуждение жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежит обязательному заверению нотариусом.

Для нотариуса следует подготовить следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на отчуждаемую квартиру;
  • Предварительный договор о намерении совершить сделку;
  • Разрешительный приказ органов опеки на отчуждение;
  • Справка из ЖЭКа о зарегистрированных в квартире;
  • Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Подписание договора происходит в присутствии нотариуса и по его заверению. В договоре на новую квартиру обязательно прописываются доли детей. Если приобретение нового жилья происходит с участием заемных средств (в данном случае в договоре указываются заемщик и созаемщик), родители должны оформить нотариально заверенное обязательство на выделение долей несовершеннолетним.

Не позднее 3-х дней необходимо подать удостоверенные документы на регистрацию в Росреестр.

По закону, сделки по недвижимости с участием несовершеннолетних должны проходить единовременно. В один день происходит отчуждение старой квартиры и приобретение нового жилья.

Органы опеки, при выдаче согласия, обязательным условием указывают первичность покупки нового жилья, а только потом оформление продажи старой недвижимости. В данном случае успех мероприятия зависит от доверительных отношений участников сделки.

Нотариус может предложить оформить оплату у себя через депозит. Однако эта услуга требует дополнительные расходы.

Оплата квартиры возможна:

Обмен жилья регистрируется как две сделки (покупка и продажа).

Материнский сертификат можно реализовывать только для погашения целевых кредитов и займов. Использование сертификата при жилищной ипотеке допускается в качестве:

  • Первоначальный взнос при оформлении ипотечного займа;
  • Погашение основного долга по уже взятой ипотеке.

Для получения ипотеки нужно обратиться в банк. Получив одобрение на кредит, следует оформить перевод материнского капитала. Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд РФ необходимый пакет документов:

  • Заявление на перевод средств (указать цель);
  • Паспорта родителей;
  • Кредитный договор;
  • Нотариальное заверение оформить равные доли в квартире на всех членов семьи не позднее шести месяцев с момента снятия обременения.

Внимание! Приобретая жилье в ипотеку с использованием материнского сертификата, лучше убедиться, что новая недвижимость действительно подходит для улучшения жилищных условий. В противном случае, не поступившую на счет банка сумму придется погашать собственными средствами.

ПФР проведет проверку по факту целевого использования средств. При одобрение перевода, на счет кредитора поступает сумма, снятая с материнского сертификата заявителя. Срок поступления до 3 месяцев.

Продать дом, приобретенный государственными средствами возможно. Чтобы реализовать отчуждение необходимо:

  • Подобрать новую, улучшенную недвижимость, где количество жилой площади и доли несовершеннолетнего будет равна или больше продаваемой;
  • Получить разрешение органов опеки;
  • Заверить сделку нотариально;
  • Получить деньги за продажу;
  • Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Если дом находится в ипотеке, то следует получить согласие банка-кредитора на продажу квартиры. Если имеет место переоформление ипотеки на нового заемщика, важно, чтобы он подходил под требования банка. В противном случае банк может отказать.

По закону в доме, купленном на материнский капитал, должны быть выделена долевая собственность всем членам семьи. Это обязательство должно быть реализовано не позднее 6-ти месяцев после снятия обременения. Если на момент продажи дом еще в ипотеке, то необходимо выделить аналогичные доли в новом (приобретаемом) или в имеющейся недвижимости. В том числе у родственников.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке с применением материнского капитала, происходит по тем же правилам, что и отчуждение ипотечного дома.

Какие риски ждут покупателя, который приобретает квартиру, купленную с участием материнского сертификата?

Основной риск – признание сделки недействительной. Чтобы этого избежать, нужно удостовериться, что продавцы получили разрешение на отчуждение квартиры в органах опеки.

Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Да, это допустимо. Дополнительно к основному пакету документов потребуется предоставить согласие на отчуждение от органов опеки. Данный приказ-разрешение получают продавцы.

Дом находится в ипотеке, для оплаты первоначального взноса использовали материнский сертификат. Возможно ли продать дом, не приобретая новое жилье?

Такой вариант возможен при одном условии. Несовершеннолетним детям должны быть выделены аналогичные или большие доли в другом жилье. Это может быть не только собственность родителей, но и недвижимость родственников.

Какие обязательные правила действуют при продаже квартиры по материнскому капиталу?

Основное – получение одобрения попечительского совета органов опеки. Сделка с участием несовершеннолетних собственников должна быть заверена нотариусом.

Источник: https://ipoteka.finance/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital.html

Заметки бухгалтера
Добавить комментарий