Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Перепланировка в панельном доме

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Перепланировка в панельном доме подразумевает под собой разрушение конструктивной целостности здания, так как панельный тип строения подразумевает монолитность конструкции. Несмотря на это закон допускает изменение конструкции в некоторой степени, не вызывающей опасности разрушения здания.

Насколько можно изменить планировку в панельном доме

Собственники могут изменять план своего жилища в многоквартирном доме панельного типа согласно стандартному образцу. Они также могут разработать индивидуальную планировку. Но в любом случае план необходимо согласовать с государственными органами.

Вместе с тем законом определены виды изменений, которые допустимы в общем. Помимо них, любые изменения будут иметь незаконный характер.

Так, к перечню допустимых изменений отнесены:

  • изменение положений перегородок;
  • снос перегородок;
  • увеличение жилой площади за счёт технических помещений;
  • изменение параметров проёмов дверей и окон;
  • полное закладывание проёмных частей;
  • оформление ещё одной кухни либо ванной (туалета).

Кроме того, определённые изменения в конструкции квартир в панельных домах категорически запрещены.

К такого рода изменениям относятся:

  • каким-либо образом затрагивающие несущие конструкции;
  • изменяющие общий фасад здания;
  • затрагивающие условия проживания жителей соседних квартир;
  • изменения, внесённые без согласования с остальными совладельцами квартиры;
  • изменения плана квартир в многоквартирных домах панельного типа, если генеральным планом запланирован снос здания либо истекает срок эксплуатации здания.

Как уже было отмечено, вне зависимости от того, допустимы изменения или нет, они должны быть согласованы с уполномоченным государственным органом. Это довольно долгий и сложный процесс, требующий определённых расходов и сбора документации.

Из-за сложности процедуры согласования многие собственники решаются производить перепланировку без неё, однако за такие действия в законодательстве установлена ответственность, вплоть до уголовной.

Что такое согласование?

Особенностью панельного многоквартирного дома является то, что в нём имеются очень много несущих конструкций. Обычные дома, построенные из кирпича, как правило, имеют лишь свайные несущие конструкции, когда как у панельных сооружений они сплошные. Так что к процессу перепланировки нужно относиться осторожно, чтобы не вызвать каких-либо катастрофических последствий.

По этой причине нужно доверить составление плана изменений профессиональным архитекторам, которые учтут все особенности панельного строения и помогут избежать неожиданных последствий. Помимо этого, перепланировка квартиры в панельном доме должна быть законной, чтобы не наступили последствия правового характера.

Сама по себе перепланировка без согласования может повлечь следующие последствия бытового и правового характера:

  • ответственность административного характера в виде штрафа или уголовного в виде лишения свободы в зависимости от наступивших последствий;
  • квартира уже не будет чистой в юридическом смысле слова, ведь продать или иным образом переоформить такую квартиру не получится, так как фактическое техническое состояние будет расходиться с отражёнными в технической документации сведениями;
  • бытовые споры с соседями из-за строительных работ или затрагивающих их интересы изменений станут постоянным делом, а также возможны доносы со стороны соседей в надзорные органы государства.

Таким образом, сделать в панельном доме перепланировку незаконно можно, однако с указанными последствиями. Разумеется, ответственность наступит, если только надзорные органы прознают о данном факте.

Трудностей с продажей не избежать, так как найти клиентов на объект недвижимости с незаконными элементами довольно сложно.

Порядок согласования

Можно ли делать изменения без согласования? С точки зрения закона – нет, однако практика показывает, что многие делают это. Но рекомендуется узаконить перепланировку, чтобы избежать нежелательных последствий.

В целом порядок согласования состоит не только из подачи заявления. Сбор соответствующих документов занимает большую часть процесса.

Весь процесс согласования перепланировки состоит из следующих этапов:

  1. Необходимо заказать специальное обследование квартиры на предмет инженерно-технического состояния у организации, которая разрабатывала план панельного дома при возведении. Как правило, такой организацией является государственное предприятие.
  2. В целях экономии можно выбрать любой из типовых планов, который также имеется у указанной выше организации. Так можно будет сэкономить не только деньги на заказе отдельного плана, но и время, которое обычно затрачивается на приведение индивидуального плана в соответствие с нормами законодательства.
  3. Разработка индивидуального плана осуществляется профессиональными специалистами по заказу собственника квартиры либо его уполномоченного представителя. Архитекторы могут изменить предоставленный собственником план, чтобы привести его в соответствие со строительными нормами.
  4. В жилищную инспекцию соответствующего населённого пункта необходимо подать заявление и приложить к нему документы на квартиру и разработанный индивидуальный или заказанный типовой план.
  5. После необходимо получить с той же жилищной инспекции разрешение на ведение работ по строительству.
  6. Строительные работы при перепланировке могут осуществлять лишь лицензированные и учтённые в особых СРО (саморегулируемых объединениях) строительные организации. Так что нужно нанимать работников оттуда.
  7. После окончания работ необходимо вызвать ответственного сотрудника жилищной инспекции, бригадира, осуществлявшего строительные работы, и провести процедуру согласования. При этом проверяется соответствие выполненных работ одобренному жилищной инспекцией плану. По итогам составляется специальный акт, который подписывается ревизором жилищной инспекции, бригадиром и собственником квартиры либо его уполномоченным представителем.
  8. Согласно новому плану редактируются технические документы в БТИ (бюро техинвентаризации), а также дополняется кадастровая документация в ЕГРП (единый госреестр прав). Для этого в соответствующие организации подаётся заявление собственника.

Лишь при соблюдении указанного порядка перепланировка панельной квартиры будет считаться законной.

Перепланировка в панельных домах сопряжена с большими рисками для жизни людей, так что дело лучше доверить профессионалам.

Особенности проектирования

Как уже было отмечено, составление проекта необходимо заказать либо у ответственного государственного органа, чаще всего это архитектурная служба местной администрации, либо у частных архитекторов. Чтобы подготовленный частным архитектором проект имел достаточную силу для получения разрешения, нужно чтобы у него был аттестат, выдаваемый соответствующей СРО.

Особенности проектирования заключаются в следующем:

  • составленный план должен соответствовать строительным и иным нормам, установленным в законодательстве для многоквартирных домов панельного типа;
  • на допустимость тех или иных изменений может повлиять ветхость здания и общее техническое состояние стен;
  • учитывается нагрузка на каждую несущую конструкцию: нельзя допускать сооружения проёмов в одном и том же месте на разных этажах;
  • из-за меньшей нагрузки, возможно, изменения в перепланировке в квартирах верхних этажей вносятся гораздо легче, нежели квартир на нижних этажах панельного дома.

Таким образом, следует учитывать массу особенностей каждого дома и каждой квартиры в отдельности. Так как строение связывает между собой имущество нескольких собственников, стоит для начала согласовать действия с соседями.

Кроме того, в зависимости от характера изменений могут возникнуть следующие сложности:

  1. Нельзя расширять кухню за счёт санузла. Расширение площади кухонного помещения допускается только за счёт смежных жилых помещений. Так, если стена между ними не является несущей, то её можно просто снести. В несущей стене допускается делать проёмы только при условии, что они будут дополнительно укреплены.
  2. Если в затрагиваемой перепланировкой стене проходит вентиляция, то лучше оставить эту стену в покое. Ведь трогать вентиляцию в многоквартирном доме категорически запрещено вне зависимости от типа постройки.
  3. Проще всего перепланировать санузел. Для этого даже не требуется согласовать действия с администрацией. Однако если перепланировка санузла затрагивает несущие стены, необходимо действовать в общих рамках процедуры.
  4. Коридор является запасной площадью и обычно не отделяется от других комнат несущими стенами. Однако всё зависит от особенностей изначальной планировки. В любом случае изменения коридора необходимо согласовать с администрацией, так как изменяется жилая площадь, а соответственно и стоимость объекта.

Перепланировка должна повысить комфортабельность квартиры, а не ухудшать условия проживания. Так что о целесообразности перепланировки приходиться думать в первую очередь. Ведь процесс этот довольно затратный и в отношении денег, и в отношении времени.

Как узаконить перепланировку?

Из-за указанных сложностей в процедуре согласования проекта перепланировки многие собственники решаются осуществить её незаконно. Так что часто возникает необходимость узаконивания уже осуществлённой перепланировки.

Закон выделяет два способа узаконивать незаконную перепланировку квартиры:

  1. Через жилищную инспекцию путём подачи заявления постфактум. Однако в данном случае нужно будет заплатить административный штраф в размере 2 тысяч рублей. Кроме того, если изменения не соответствуют требованиям законодательства, то в узаконивании будет отказано.
  2. Через суд перепланировка узаконивается только при наличии письменного отказа жилищной инспекции. Так, когда жилищная инспекция устанавливает недопустимость внесённых изменений, то вопрос может быть решён в судебном порядке. При этом суду нужно представить экспертное заключение о безопасности перепланировки для конструкции дома, заключения из пожарной инспекции, санитарной службы и других организаций, осуществляющих надзор в жилищной сфере.

В любом случае узаконить постфактум перепланировку очень сложно, если нет экспертного заключения профессиональных архитекторов.

Так что, когда возникает необходимость в этом, лучше сразу обратиться к ним и заказать заключение по поводу проделанной работы, а также план перепланировки постфактум для утверждения в жилищной инспекции и внесения соответствующих изменений в техническую и кадастровую документацию.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/pereplanirovka/panelnom-dome.html

Перепланировка в панельных домах: как согласовать, что можно и нельзя

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Перепланировка в панельных домах вызывает затруднения у их жильцов — а можно ли её делать, сложно ли согласовать ремонт, сколько времени и денег потребуется? Чтобы разобраться в тонкостях процедуры, нужно изучить жилищное законодательство, и все стандарты и нормативы, установленные для такого типа домов.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме?

Чем отличается панельный дом от прочих? На сегодняшнем рынке большая часть вторичного жилья как раз относится к многоквартирным домам панельного типа, так как в период СССР массово строились такие дома, особенно при Никите Хрущеве — они были малогабаритные, но дешёвые по себестоимости и назывались «хрущёвками».

Особенность строительства этих объектов — использование монолитных панелей, которые крепились как навесные части на фасад дома и сваривались по краям с помощью металлических деталей. Размер одной панели — один этаж по высоте и несколько комнат по длине. Швы между панелями хорошо видны на фасаде, и по ним можно определить, что дом — панельный.

Разумеется, в квартире, находящейся в таком здании, можно делать и перепланировку, и переустройство, но нужно учитывать общие ограничения и технику безопасности, предусмотренную именно для таких домов.

Варианты перепланировки в панельном доме

Прежде чем начинать строить идеи, нужно разобраться, что считать перепланировкой квартиры, какие виды ремонта в квартире бывают: какие из них разрешены, а какие строго недопустимы, какие требуют согласования, а какие можно делать сразу.

Виды ремонта:

  • Косметический ремонт и обычная переделка — сюда относится: оклейка стен обоями и другими драпировками, отделка сцен и потолка различными материалами, покраска и покрытие стен, потолков и пола, смена пола без изменения высоты жилья (если при этом монтируется система тёплых полов, то это уже не обычный косметический ремонт, а перепланировка), смена мебели, источников света, демонтаж и монтаж оконных рам, дверей, а также остекление балкона.
  • Переустройство — любые изменения местоположения устройств инженерных, коммунальных, электрических и других сетей, узлов, т. е. перестановка, демонтаж, монтаж новых, смена проводки и пр. — все эти действия нужно согласовать с органами администрации, а потом результат отразить в технической документации.
  • Упрощённая перепланировка — изменение конфигурации перегородок без затрагивания несущих стен, а также без перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. Согласование производится уже после ремонта — составляется эскиз, на котором нужно отобразить все преобразования (стоимость согласования перепланировки квартиры вот здесь).
  • Перепланировка по проекту — переделка, при которой предполагается затрагивание несущих конструкций (в т.ч. проделывание проёма в несущей стене) или изменение вида помещений. Порядок перепланировки квартиры подразумевает получение разрешения перед ремонтом сразу в 3 ведомствах, а иногда ещё и составление технического заключения о безопасности строительных работ.
  • Запрещённая перепланировка — ремонтные работы, которые априори недопустимы; их невозможно согласовать никак, так как они несут повышенную опасность дому, фасаду, жильцам и всем, кто находится вблизи многоквартирного здания.

За несогласованный ремонт предусмотрен штраф из Кодекса России об административных правонарушениях — до 2 500 рублей, а также иные меры ответственности:

  • наложение обременения на квартиру в виде ареста,
  • выселение,
  • выставление жилья на торги,
  • лишение права собственности и др.

Чаще всего, виновника незаконного переустройства жилья заставляют снова сделать ремонт и вернуть объект в вид, который соответствуют техническому паспорту.

Но тем, кто купил квартиру с несогласованной перепланировкой, не стоит расстраиваться, ведь ремонт можно узаконить, процедура похожа на процесс согласования. Помощь в узаконивании перепланировки квартиры оказывают специализированные юридические фирмы.

Чаще всего в панельных домах проводят следующие преобразования:

  • Объединение ванной и туалета;
  • Переделка коридора в тамбур или уменьшение за счёт других комнат;
  • Увеличение кухни за счёт коридора или удаление перегородки между кухней и смежной жилой комнатой в стиле студии.

При этом для каждого из вариантов есть свои возможности и запреты.

Перепланировка санузла и ванной комнаты в панельном доме

В советских домах расположение комнат не отвечает современным представлениям, и обладатели таких квартир в первую очередь разрушают перегородку между ванной и туалетом, таким образом объединяя санузлы.

Стена между этими помещениями, как правило, вспомогательная, и её можно разрушить без угрозы для дома. Часто после совмещения комнат приходится передвигать сами санузлы — умывальник, унитаз и ванну — распространена замена ванны на душевой блок.

Такой ремонт можно делать по эскизу — сначала провести работы, а потом вызвать технического инженера, который отметит все изменения на план-схеме квартиры.

Возможно и расширение уборной за счёт коридора или прихожей, но нужно учесть 3 момента:

  1. Это уже не эскиз, а проект;
  2. Потребуется гидроизоляция полов;
  3. Могут отказать, если границы санузлов будут существенно отличаться от пределов «мокрых» комнат у соседей выше и ниже.

Среди практичных решений для маленькой уборной — монтаж навесной стиральной машины и длинных этажерок для предметов личного употребления.

Перепланировка коридора

Коридор в панельном доме либо уменьшают, чтобы увеличить другие комнаты, например, тот же санузел или гостиную, либо, как вариант, совсем от него избавляются путём сноса перегородки между ним и жилой комнатой, а также кухней — перепланировка квартиры в студию.

Если из образовавшегося общего пространства предполагается вход в туалет, то нужно сделать изолированный тамбур, из которого будет проход в санузел, — норма санитарная и этическая.

Перепланировка кухни

На сегодняшний день популярны студии — общее пространство жилой комнаты и кухни. Хозяева мечтают о стильном пространстве, которое зонируется с помощью декора и оригинальных интерьерных решений — в зоне кухни ставят барные стойки или «остров», а в зоне гостиной — столик с 2-4 стульями либо консольный стол за диваном.

Но важно знать — если кухня оборудована газовой плитой, то разрушать перегородку между ней и другими комнатами запрещено, поскольку нарушаются нормы техники безопасности.

Альтернативы:

  1. Поменять газовую плиту на электрическую. Минусы: работа сама по себе дорогая, а также тарифы на электричество выше, чем на газ.
  2. Установить раздвижную стену — стену на рельсах, которая отъезжает при необходимости, делая кухню и гостиную общей комнатой.

Если перегородка несущая, то сносить её нельзя. Альтернатива — сделать дверной проём, причём обязательно усилить его металлическими конструкциями.

Порядок согласования перепланировки

В случае эскиза или уведомительного согласования нужно вызвать технического инженера — специалиста самой жилищной инспекции или коммерческого работника одной из инженерных организаций, имеющей членство в СРО (лицензию от них).

Инженер осмотрит квартиру и сравнит с техническим паспортом, который должен предоставить ему инициатор переделки. Специалист с помощью цветовой гаммы укажет, что было снесено/демонтировано красными линиями, а что было возведено/монтировано синими линиями, зелёным цветом можно показать изменение положения оборудования — плиты, предметов сантехники, подключённых к санузлам.

Услуга составления эскиза является платной.

Далее в МФЦ подаются:

  • эскиз;
  • технический паспорт (с 2012 года вместо него действует технический план);
  • свидетельство о регистрации прав (с 2015 года — выписка из ЕГРН о правах на объект) или ордер/договор социального найма (как получить договор социального найма квартиры подробнее тут);
  • кадастровый паспорт (с 2015 года — выписка из ЕГРН об основных характеристиках на объект);
  • согласие лиц, прописанных в квартире, на ремонтные работы;
  • если квартира — ипотечная, то согласие от банка, под залогом которого она находится;
  • если МКД — общедолевой, то согласие от 73 % жильцов;
  • справка о составе семьи;
  • иные документы, перечень которых нужно уточнять в МФЦ, так как в каждом случае могут понадобиться индивидуальные бумаги;
  • заявление.

Ответ нужно ждать 1-2 месяца.

Если перегородка несущая, то сносить её нельзя.

Если планируется более масштабный ремонт, то нужно составить проект либо выбрать один из типовых проектов (только для москвичей). Проект также составляет специалист, членствующий в СРО, или сотрудник жилинспекции или автор здания (архитектор). Стоимость проекта — 10-15 тысяч рублей. Готовится за несколько дней.

Затем нужно получить разрешение от Роспотребнадзора.

К перечисленному выше списку прикладываются заключение и проект и тоже подаются в МФЦ.

Если планируется ремонт с затрагиванием несущих стен, то после составления проекта нужно обратиться в жилинспекцию для получения технического заключения об оценке безопасности работ. Затем согласование происходит в стандартном порядке.

Когда могут отказать?

Отказать могут, если:

  • не хватает каких-то документов,
  • есть противоречия или ошибки в поданных бумагах,
  • ремонт нарушает какие-либо стандарты или нормы.

Вот чем может закончится самостоятельное переустройство в панельном доме:

Заключение

Сложность согласования зависит от вида работ:

  • перепланировка уведомительного характера;
  • проектное согласование без затрагивания несущих стен;
  • проектное согласование с затрагиванием несущих стен и составлением технического заключения;
  • ранее проведённый ремонт, соответствующий проекту и техническому заключению о безопасности;
  • ремонт по типовому проекту (по уже имеющемуся проекту, разработанному московской жилинспекцией для стандартных квартир).

Но в любом случае узаконить ремонт самостоятельно реально.

Можно приватизировать квартиру с долгом читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pereplanir/v-panelnyh-domah.html

Перепланировка квартиры в панельном доме

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Перед властями СССР стояла задача обеспечить жильём как можно большее количество людей, и при возведении зданий зачастую об удобстве думали в последнюю очередь, вспомнить хоть те же знаменитые «хрущёвки». Такие квартиры подчас имеют небольшую площадь, но при этом большое количество перегородок внутри, в результате чего помещения маленькие и тесные.

Старым маленьким квартирам, чтобы в них жилось приятнее, просто необходима перепланировка, и потому для наших людей их проведение уже дело обыденное.

Понятие перепланировки

Так называют такое модифицирование конфигурации жилья, в результате которого необходимо менять его паспорт. Она может включать различные переделки:

  • перенос либо разборку перегородок и дверных проёмов;
  • изменение жилой площади – либо расширение путём включения нежилых помещений, либо, наоборот, выделение её части под вспомогательные;
  • укрупнение либо разукрупнение комнат;
  • увеличение числа санузлов либо кухонь;
  • переделку входов в комнаты, чтобы исключить смежность;
  • изменение планировки тамбуров либо выделение новых;
  • другие подобные изменения.

Полёт фантазии может быть самым разным, и вариантов перепланировки ещё довольно много – от сноса нескольких стен, чтобы превратить квартиру в новомодную студию, до подведения канализационных и водопроводных труб по потолку.

Однако не всё разрешено, требуется заранее согласовать с местными властями будущую перепланировку. Если она может привести к проблемам в работе инженерных систем, сбоев в работе оборудования, или тем более чревата снижением прочности конструкций, то не будет допущена.

Нормативная база

Основной законодательный акт, формирующий нормативную базу относительно перепланировки – Жилищный кодекс. Есть и другие, детализирующие некоторые нюансы проведения.

Это Постановление Правительства № 508 «Об организации перепланировки», Федеральный закон № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором оговаривается, что при перепланировке делать можно, а что нельзя, распоряжение Правительства №1047-р, утверждающее стандарты и правила для обеспечения безопасности.

Есть и некоторые другие – все мы перечислять не будем, поскольку нормативная база для перепланировки достаточно обширна. Поэтому и важно знать основные нюансы, или обращаться к профессионалам за составлением проекта, иначе неизбежно нарушение какого-либо из касающихся её положений.

Отличия от переустройства

Если устанавливается оборудование и вносятся изменения в инженерные сети для обеспечения их функционирования – этот процесс называется переустройством.

В результате понадобится внести изменения и в санитарно-технический паспорт.

Например, если устанавливается электроплита вместо газовой, это будет считаться переустройством, как и установка нового оборудования, из-за которой требуется поменять проводящие сети, поскольку вырастет потребление ресурсов.

Ключевое отличие – при перепланировке меняется сама конфигурация помещения, его стены, дверные проёмы, перегородки, а при переустройстве – оборудование в квартире, а границы комнат модифицированию подвергаться не будут. Соответственно, и согласовываться переустройство должно с профильными службами, отвечающими за ту коммуникацию, которая будет переустраиваться (иногда с несколькими).

Особенности панельных домов

Поскольку панельные дома возводятся из панелей или плит либо других подобных материалов, перепланировку в них нужно проводить осторожнее чем, например, в кирпичных.

При неправильно проведённом нарушении целостности одного блока может последовать обрушение целой секции здания. Любая межкомнатная стена в таком доме считается условно несущей, а отопительные приборы очень часто встроены непосредственно в стены, что лишь осложняет проведение перепланировки.

В результате нарушение целостности стены в панельном доме должно быть тщательно подготовлено, чтобы не привести к ущербу или даже полному обрушению перекрытий либо к проблемам с теплоснабжением.

Определить стены, не являющиеся несущими и позволяющие вмешательство, довольно несложно: такая стена обычно имеет менее 14 сантиметров в толщину, поскольку не несёт нагрузки, и нередко изготавливается из гипсокартона. В результате не вызывает особых проблем перепланировка, связанная с изменением конфигурации таких стен, либо если предполагается, напротив, добавить перегородки.

Но вот чтобы провести в панельном доме перепланировку, квалифицирующуюся как сложная, например, если требуется объединить комнаты либо провести серьёзное изменение конфигурации, понадобится составить проектную документацию и провести инженерные расчёты, чем должны заняться специалисты.

Чтобы сделать заключение о самой возможности проведения сложной перепланировки, важны такие факторы, как возраст здания, материал, из которого оно построено, и его проект.

При рассмотрении вопроса в жилинспекции, важным фактором будет ещё и то, не проводились ли уже перепланировки на нижних этажах – если они уже выполнялись, может последовать отказ. Это обусловлено относительной «хрупкостью» панельного дома.

Отметим: благожелательнее в жилинспекции относятся к перепланировкам с изменением несущих стен, проводящимся на верхних этажах.

Разрешённые виды работ

В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.

Есть чёткие правила и ограничения – перепланировку потребуется согласовать, а для этого она должна включать только разрешённые виды работ. Тем более это актуально для панельного дома, стены которого особенно уязвимы.

Список разрешённых работ:

  • Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
  • Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
  • Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
  • Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
  • Объединение двух отведённых под санузел комнат.
  • Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
  • Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
  • Перенос инженерных конструкций.
  • И даже объединение нескольких квартир.

Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.

Согласование работ

Чтобы провести перепланировку, следует сначала согласовать её с местными властями – иногда её выполняют без согласования, но тогда есть риск, что впоследствии она не будет утверждена.

Это означает, что придётся переделывать всё обратно, естественно, за свои деньги.

Потому лучше всё-таки озаботиться утверждением заранее, даже если перепланировка полностью вписывается в приведённый ранее перечень разрешённых работ.

Чтобы пройти согласование, понадобится представить проект перепланировки, составленный в лицензированной организации, именно он и будет согласовываться далее. При составлении проекта следует учесть всё положения законодательных актов, в которых регулируется эта сфера.

Если жилище является частью дома, обладающего исторической, культурной или тому подобной ценностью, то сначала потребуется согласовать перепланировку ещё и в органах, занимающихся охраной памятников – и это, скорее всего, будет весьма непросто даже для далеко не самых радикальных вариантов перепланировки.

Следует выделить работы, которые не разрешены и не пройдут согласование:

  • Проводящиеся без разрешения других собственников жилья либо его нанимателей. А если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласие и от других жильцов, имеющих право на его использование.
  • Ухудшающие условия проживания.
  • Угрожающие несущим конструкциям, а значит и целостности строения.
  • Проводящиеся в ветхих домах, которые планируется снести в течение трёх лет.
  • Не будет одобрено объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты либо санузла.

Также сюда могут относиться иные варианты, включая непредусмотренные вовсе – а у граждан могут возникать самые экзотические идеи на этот счёт.

При отказе в перепланировке, если однозначно то, что она невозможна, в законодательстве не отражено, а вы считаете, что этот вариант вполне подходящий, и удовлетворительных объяснений относительно причин отказа дано не было, можно попробовать подать в суд и добиться разрешения.

Отметим, что во всех регионах жилинспекции имеют типовые проекты, разработанные для наиболее часто встречающихся в регионе типов зданий. Это сделано для удобства жильцов, ведь если проводить перепланировку по такому проекту, то согласование пройдёт куда проще и быстрее – жилинспекции не потребуется рассматривать проект.

Помимо этого, использование типового проекта позволяет гражданам сэкономить на обращении к услугам компаний, занимающихся разработкой проектов. К примеру, москвичи могут найти такие типовые проекты на сайте Мосжилинспекции, после чего останется лишь собрать документы и получить разрешение.

Сама процедура согласования и реконструкции по этапам выглядит так:

  • Сначала потребуется отправиться в БТИ за техпаспортом.
  • После этого вызывается техник для подтверждения, что в квартире не проводилась реконструкция с перепланировкой.
  • Заказывается проект либо берётся готовый типовой.
  • Собираются документы и подаются в жилинспекцию.
  • Если всё в порядке, выдаётся разрешение и журнал, где перечисляются работы по проекту.
  • Проводится реконструкция. На неё отводится год с момента получения разрешения, а после истечения этого срока оно станет недействительным. Если работы были начаты раньше окончания года, но вот закончить их не успели, то можно будет увеличить их на месяц, и затем продлять при необходимости каждый месяц.
  • После завершения работ вызывается приёмная комиссия, проводится проверка по списку в журнале, подписывается акт сдачи-приёмки выполненных работ.
  • В БТИ выдаётся новый техпаспорт, отражающий актуальное состояние жилища.

Самовольная перепланировка

Проведение перепланировки без согласования может повлечь ответственность в виде штрафа, также владелец жилья может оказаться в суде, а затем обнаружить, что ему предписано ликвидировать все последствия проведённой перепланировки.

Не всегда проведение незаконной перепланировки быстро вскрывается, и если соседи не подают жалобы, то она может оставаться незамеченной властями годами, в результате чего владелец квартиры будет уходить от ответственности.

Однако последствия всё равно есть – поскольку рано или поздно она, скорее всего, наступит, то продать квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее, это вызовет трудности при оформлении документов, скорее всего, потребуется делать скидку при продаже жилья.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки вы рискуете получить штраф в 2 000 – 2 500 рублей и, что важнее, вас могут обязать провести ремонт и восстановить состояние жилого помещения до перепланировки – в результате будут потрачены впустую деньги на её проведение, да ещё и на последующее восстановление.

Если же владелец недвижимости отказывается выполнять это предписание, то возможно принудительное выставление жилья на торги. При возникновении по его вине аварийных ситуаций также именно он будет нести материальную ответственность перед пострадавшими.

Способы легализации

Если перепланировка всё-таки проведена самовольно, то есть без согласования, но при этом никакие нормы не были нарушены, имеется возможность провести легализацию изменений постфактум и избежать ответственности. Способа два: обратиться в местные органы власти или в суд, если не вышло решить проблему «по-хорошему».

Через администрацию

Чтобы узаконивать уже выполненную перепланировку, нужно выполнить действия, схожие с согласованием только планирующейся.

Потребуется подать техпаспорт жилья и поэтажный план здания с экспликацией и всеми необходимыми разрешениями в жилинспекцию.

Если технический паспорт и план с учётом произведённых изменений ещё не составлены, нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он провёл осмотр и сделал заключение, а затем обратиться в специализированную компанию за составлением чертежа перепланировки. Узаконивание также предусматривает согласование в МЧС, Санэпидемстанции, Роспотребнадзоре, а также Управлении архитектуры.

Когда документы получены, жилинспекцией рассматривается вопрос о легализации и выносится решение.

Через суд

Если оно вас не удовлетворило, останется лишь одно средство – обращение в суд. В Жилищном кодексе указывается, что по его решению перепланировка может быть признана законной.

Подытоживая, отметим, что хоть перепланировка в панельном доме и сопряжена с определёнными сложностями, но сделать её и соблюсти законодательство чаще всего вполне возможно.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pereplanirovka/v-panelnom-dome/

Заметки бухгалтера
Добавить комментарий