Можно ли купить участок без межевания

Содержание
  1. Обязательно ли делать разделение земли и можно ли продать участок без межевания?
  2. Обязательно ли делать?
  3. Можно ли продать дачу, садовый участок, гараж без межевания земли?
  4. Покупка
  5. Аренда
  6. Приватизация
  7. Наследование
  8. Вероятные последствия и риски
  9. Заключение
  10. Можно ли купить участок без межевания участка или продать, завещать, подарить?
  11. Можно ли продать земельный участок без межевания участка?
  12. Продажа без межевания
  13. Нормативно-правовые акты операций с земельными участками
  14. Можно ли купить землю без межевания?
  15. Купили участок без межевания участка — последствия для покупателей
  16. Можно ли построить дом на ЗУ без межевания?
  17. Можно ли получить участок по наследству или подарить?
  18. Можно ли провести коммуникации?
  19. Можно ли выделить доли из надела?
  20. Можно ли заложить надел без межевания банку?
  21. Можно ли получить государственную компенсацию в случае потопа, землетрясения и т.п.?
  22. Можно ли сдавать в аренду?
  23. Возможна ли продажа земли без межевания
  24. Назначение межевания земли
  25. Особенности исключения межевания
  26. Порядок передачи прав на землю или её части без межевания
  27. Можно ли продать земельный участок без межевания
  28. Особенности сделки купли-продажи
  29. Как продать долю или часть надела
  30. Возможность сделки при наличии кадастрового номера
  31. Влияние определенных границ на стоимость
  32. Можно ли продать участок без межевания?
  33. Цель межевания
  34. Правовая база
  35. Возможна ли продажа без межевания
  36. Преимущества межевания
  37. Оформление сделки купли-продажи
  38. Согласование условий
  39. Заключение договора
  40. Регистрация права собственности
  41. Образцы документов

Обязательно ли делать разделение земли и можно ли продать участок без межевания?

Можно ли купить участок без межевания

Большинство собственников задаются вопросом о правомерности использования недвижимого имущества без межевания.

Финансовые операции, связанные с недвижимостью требуют основ в правовой области – многим знаком процесс регистрирования земли или участка для дальнейшей его эксплуатации (аренды, продажи).

Статья поможет разобрать с вопросом необходимости межевания при различных ситуациях с оборотом недвижимости.

Обязательно ли делать?

Межевание представляет собой измерение границ участка. Для определения земельного надела на местности необходимо знать не только его расположение, но и площадь.

СПРАВКА – при регистрации земли участвуют такие показатели как кадастровый номер, площадь, границы. Самостоятельно провести замеры не получится – это обязаны делать государственные органы (землеустроительная компания).

Можно ли продать дачу, садовый участок, гараж без межевания земли?

С начала 2018 года отменена правомерность сделок с недвижимостью с отсутствием сведений об измеренных границах. Это касается следующей недвижимости:

  • земельные участки;
  • личное подсобное хозяйство;
  • участок садоводства и огородничества;
  • гаражное или индивидуальное строительство;
  • дачное хозяйство.

ВАЖНО – норма была введена на основе ФЗ № 447 “О внесении изменений в ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. То есть без проведения кадастровых работ запрещено продавать, арендовать, обменивать или закладывать землю, даже при наличии свидетельства о собственности.

На сегодняшний день участок, поставленный на учет без межевания, считается учтенным. В кадастровом паспорте ставится отметка в графе пятнадцатой “Особые отметки” о не установленной границе. Проводить межевание необязательно, но могут возникнуть проблемы с соседними владельцами. Но, раздел, продажа и передача в наследство требует процедуры измерения границ.

Покупка

Купить участок без определения границ можно при расплате наличными. Если используется ипотека, кредит, то банк имеет право для страховки потребовать провести межевание.

Его выполняет за свой счет первоначальный владелец. Но так как он может продать землю и без межевания, то возможно стоит договариваться о разделе трат на данную процедуру.

Аренда

Самый простой способ избежать бумажной волокиты и денежных трат сдать в аренду гараж либо участок. Новые временные пользователи не будут задаваться вопросами о границах земли или гаражной территории.

Если производиться оформление договора аренды сроком более одного года, тогда потребуется регистрация в Росреестре. Последний в свою очередь потребует проведение межевания и осуществления кадастрового учета на часть земли, которую передают в аренду.

На практике – если между сторонами арендования есть соглашение и границы указаны графически или описаны текстом (зафиксировать графическим рисунком на плане), то измерения не требуются.

Приватизация

Приватизация требует оформления границ. Проводятся следующие шаги:

  1. Согласно закону о приватизации № 1541-1 правообладатель недвижимого имущества, который не является еще собственником, должен обратиться в администрацию с заявлением (в документе описывается местоположение участка земли, период владения, ранее неучастие в приватизации земельной собственности).
  2. Правообладатель подает прошение о бесплатной процедуре перевода права собственности.
  3. Ожидание решения – положительный результат регистрируется в Росреестре. потребуются документы – гражданский паспорт, свидетельство о праве, административный акт, право на постоянное пользование или аренда.
  4. Росреестр потребует проведение межевания, либо на этапе обращения в администрацию, ее работки на запрос о приватизации, ответят просьбой проведения измерительных работ.

Наследование

Вступить в наследство можно без измерения участка, если в порядке кадастровый паспорт. Но с изменениями 2018 года приватизировать его будет невозможно.

До периода наследования необходимо провести уточнение границ территории, зарегистрировать их. Также процесс межевания потребуется при разделе недвижимого имущества, доставшегося в наследство сразу нескольким родственникам.

Это необходимо для уточнения долей и фиксирования права собственности за каждым.

ВАЖНО – Право собственности не сможет быть оформленным юридически, при отсутствии в кадастровом паспорте информации о координатных расположениях границ земли.

Вероятные последствия и риски

  1. Претензии на установление границ участка (например, соседи строят баню и захватили часть вашей земли).
  2. Проблемы с приватизацией – если до 1 января 2018 года не проводилось межевание, то можно потерять право собственности.
  3. Проблемы с эксплуатацией земли – продажей, делением на доли, дарением, передачей в наследство.
  4. Мошенничество при покупке участка без обозначенных границ (например, купили дачу с примерным графическим указанием, начали посадку/застройку, но оказалось, что влезли на чужую территорию).

    При наличии только кадастрового номера может оказаться, что территория занимается меньшая, чем есть на самом деле.

ВНИМАНИЕ – реализация и эксплуатация участка требует вмешательства государственных органов, без межевания продажа и аренда будет считаться противозаконной, так как можно захватить территорию частного или государственного сектора, а это повлечет административную и уголовную ответственность.

Заключение

Продажа земельного участка без межевания процедура возможная, но не правомерная.

В дальнейшем могут возникнуть проблемы как административного, так и судебного характера, вплоть до потери права собственности. Следует внимательно относиться к ведения документов на недвижимость.

держать в порядке и в полном соответствии кадастровый паспорт с заполнение границ и их четким указанием.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kadastrovye-raboty/mezhevanie/mozhno-li-prodat-uchastok-bez-mezhevaniya.html

Можно ли купить участок без межевания участка или продать, завещать, подарить?

Можно ли купить участок без межевания

В 2012 г. Правительством РФ была составлена т.н. «дорожная карта» (N 2236-р Повышение качества госуслуг в сфере гос. кадастрового учёта…») на ближайшее время, согласно которой планировалось с 1 января 2018 г. запретить продавать любой участок без межевания участка. Однако в 2017 г.

наш законодательный орган столкнулся с резким взвинчиванием цен кадастровыми инженерами, нежеланием владельцев заказать межевые работы и, соответственно, изыскать необходимые средства в такой короткий период, а также другими препятствиями.

Какими были дальнейшие шаги Правительства? Можно ли сейчас продать/купить не межёванный надел?

Можно ли продать земельный участок без межевания участка?

Межевание предполагает установление/определение границ земельного надела, определение его точной площади и других кадастровых характеристик.

В силу разных причин может быть так, что на наделе не производились межевые работы, границы и площадь не определены, но есть кадастровый номер.

Чаще всего такая ситуация встречается у дачников, т.е. владельцев дачных/садовых наделов.

Зачастую провести межевание их останавливает:

Нередко такая же проблема возникает у граждан:

  • владеющих наделом по праву бессрочного пользования. Им нельзя никак распорядиться такой землёй, и потому они лично не заинтересованы в оплате и проведении межевых работ;
  • приобретших не межёванный участок по собственному желанию и потому не считающих нужным что либо менять;
  • получивших надел по какой-либо госпрограмме (помощь молодым или многодетным семьям и т.п.);
  • ранее проведших процедуру, но не подавших после межевания земли соответствующие документы в Росреестр для занесения данных в ЕГРН (прежде — ГКН).

Правительство РФ изъяло пункт об обязательных межевых работах.

Как узнать было ли межевание земельного участка по кадастровому номеру читайте здесь.

В 2017 г. Правительство РФ изъяло пункт об обязательных межевых работах из «дорожной карты». Благодаря этому граждане могут продавать не межёванные земельные наделы абсолютно законно. За этот период ни одна сделка покупки или продажи участка без межевания не была приостановлена из-за отсутствия чётких границ у надела.

Продажа без межевания

Ряд требований, необходимых для успешной регистрации операции с земельным наделом:

  1. Земля должна быть изначально оформлена в собственность продавца (в наличии правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.);
  2. Нет решения госоргана о выводе этой территории из земельного оборота;
  3. Надел не находится под арестом или в залоге;
  4. Нет задолженности по уплате налогов за землю;
  5. Имеется весь пакет требуемых законодателем документов.

А если продажа не межёванного надела разрешена (был бы кадастровый номер), то для чего оплачивать услуги кадастрового инженера?
Если продавец заинтересован в продаже надела, то ему необходимо привести документацию на него в порядок, чтобы привлечь покупателей и ускорить регистрацию сделки в Росреестре (в т.ч. обновить кадастровые данные). Если вы хотите узнать как проводится межевание земельных участков пройдите сюда.

Сейчас даже агентства недвижимости не берутся быть посредниками при купле-продаже наделов, отмежёванных давно или не прошедших эту процедуру совсем, или стараются убедить хоть одну сторону в необходимости оплатить работу кадастрового специалиста.

Межевание особенно важно для земельных наделов, которые:

  • не обладают зафиксированными на местности границами, а именно: нет забора, соседи произвели ”захват» части земли или расположены в поле;
  • обладают границами со множеством изломов: в такой ситуации важно знать точную форму участка;
  • в документах прописаны с одной площадью, а в натуре имеют другую (законом допускается погрешность не более 10% от площади надела).

Нормативно-правовые акты операций с земельными участками

Основные положения земельного законодательства закреплены в Земельном кодексе.

Разъясняют и дополняют его положения:

  • Гражданский кодекс — о купле-продаже, дарении, аренде, установлении сервитутов и т.д.;
  • Фед. закон «О гос. регистрации недвижимости» N 218-ФЗ — подробно описывает процедуру регистрации прав/наложения ограничений на владение;
  • Отчасти — фед. закон «О кадастровой деятельности» N 221-ФЗ. Этот законодательный акт практически не применяется (хоть его полностью ещё не отменили), его основные положения перешли в 218-ФЗ;
  • Налоговый кодекс и письма ФНС, Минфина — о размере и порядке уплаты налогов и госпошлин.

Можно ли купить землю без межевания?

Приобретение не межёванного надела не запрещается российскими законами. Главное — приобретаемый надел должен иметь кадастровый номер. Проверить его наличие можно по имеющимся у продавца документам (свидетельстве старого образца, межевом плане и т.п.) или на Публичной кадастровой карте, доступной на сайте Росреестра.

Но, если так получилось, что уже купили участок без межевания, нужно готовиться к наличию дополнительных рисков как во время оформления документов для совершения такого рода сделки, так и после. Помимо этого впоследствии скорее всего возникнет необходимость всё новых вложений личного времени и средств.

В указанном в законодательстве списке документов для успешной регистрации сделки купли-продажи земельного надела значатся:

  • заявление установленной формы на проведении соответствующей сделки;
  • паспорта сторон;
  • если вместо одной стороны участвует представитель — подтверждающий полномочия документ (доверенность, документ об опекунстве, согласие родителей и т.п.);
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
  • заключённый договор в 2 экз.;
  • если предусматривается законом — передаточный акт;
  • если приобретаемый надел будет записываться на имя одного из супругов, то нужно приложить соответствующее соглашение, решение суда, брачный договор и т.п., позволяющее произвести такую операцию;
  • если приобретается не надел целиком, а доля в праве — согласие владельцев остальных долей на продажу и их отказ от покупки;
  • если продаваемый надел является предметом рентных отношений — согласие рентополучателя;
  • если надел под ипотечным обременением — согласие залогодержателя.

В зависимости от специфики проводимой сделки специалист Росреестра вправе затребовать от сторон иные необходимые для регистрации документы.

Купили участок без межевания участка — последствия для покупателей

При покупке участка без межевания новому владельцу придётся столкнуться с его некоторыми отрицательными правовыми особенностями.

Единственным хорошим моментом является то, что обычно продавцы такой земли хорошо уступают в цене, лишь бы не потерять покупателя.

На этом положительное кончается: все дальнейшие споры с соседями и коммунальщиками, недоразумения и судебные тяжбы (и связанные с этим финансовые затраты) лягут на плечи нового владельца.

Владельцев соседних наделов может не устраивать расположение забора, т.е. границ. Внесудебно такой конфликт разрешить не удастся: придётся прибегать к судебной защите своих прав.

Можно ли построить дом на ЗУ без межевания?

Законодатель ввёл запрет на регистрацию таких построек. Дело в том, что построенное на не межёванном наделе строение может нарушать т.н. «красную линию», и, в случае судебного разбирательства, будет признано подлежащим сносу.

Красной линией на кадастровой карте отделяется территория, годная для строительства, от:

  • автомобильных и ж/д дорог;
  • линий электропередач;
  • труб газопровода;
  • линий связи;
  • общей территории и т.д.

Благодаря этой линии можно определить оптимальное место для возведения строения: будут учтены должные согласно нормативам градостроительства промежутки.

Можно ли получить участок по наследству или подарить?

При оформлении наследства на себя не межёванный надел получить во владение можно, но этот процесс будет дольше и дороже, чем если бы земля ранее прошла межевание.

Существует законопроект » Об определении точных границ участков и местоположения зданий …» (который на сегодняшний день даже не внесён на рассмотрение депутатам Госдумы), предусматривающий внедрение запрета на оборот земель, зарегистрированных в Реестре, но не имеющих точно определённых законом границ. Но не известно ни даты внесения его в Госдуму, ни примерное время принятия.

Пока же ситуация с наследованием остаётся таковой, что наследникам при получении наследуемой земли нужно будет самостоятельно заняться её межеванием и собрать дополнительные документы.

Можно ли провести коммуникации?

Подвести газ, электричество на такой земельный надел — незаконное мероприятие. Любой коммунальной службе для заключения договора о подключении и дальнейшей поставки потребуются документы землевладельца, подтверждающие точные земельные границы, расположение находящихся на нём строений.

Можно ли выделить доли из надела?

Раздел земельного надела представляет собой процедуру, при проведении которой все кадастровые сведения о первичном наделе удаляются из Реестра, а вместо них вносится информация о вновь образованных участках. Они будут иметь индивидуальные кадастровые номера и являться отдельными объектами недвижимости.

Выдел доли (ст. 11.5 Земельного кодекса) предполагает, что изначально надел находится в долевой собственности. В том случае, если один из совладельцев решит получить свою часть в натуре (если её размер позволяет это сделать), производится процедура образования нового надела. Прежний надел считается «изменённым».

Если земельный надел будет без межевания, то раздел участка и выдел на него долей (например, детям) невозможен. Помимо этого, нельзя будет и для увеличения собственной площади присоединить к нему другой, приобретённый у соседа.

Можно ли заложить надел без межевания банку?

При желании нового владельца оформить кредитный заём с залоговым обременением на надел в банке/ломбарде, иной кредитной организации, ему будет отказано, т.к. затем подобное учреждение, в случае неуплаты долга, не сможет реализовать такой надел.

Банки следуют политике минимизации рисков и потому не соглашаются на участие в подобных сделках. Но был бы спрос: на кредитном рынке работают много организаций, охотно берущих такую землю в обеспечение займа, однако это скорее всего мошенники.

Можно ли получить государственную компенсацию в случае потопа, землетрясения и т.п.?

Если произойдёт неконтролируемый природный катаклизм и он затронет намежеванный надел, то владельцу, по закону, не удастся получить какую-либо материальную компенсацию от государства.

Страховые компании также не возьмут такую землю на баланс.

Можно ли сдавать в аренду?

Аренда для намежеванный надел не запрещена. Единственное: нужно постараться заранее проверить та ли это земля, которую показывали ранее. Есть случаи, когда сначала гражданина, желающего взять в аренду землю, привозят на просмотр в одно место, а впоследствии оказывается, что надел этот находится в другом, испещрённом холмами и оврагами.

О запрете сделок с участками, не прошедших межевание, рассказывает специалист:

Наше государство идёт в сторону установления обязательности межевых работ: разрабатываются законопроекты, утверждаются «дорожные карты».

С одной стороны, это выгодно самому государству: его казна ежегодно заполняется на 70-80% за счёт налоговых поступлений. Межевание же увеличит количество объектов налогообложения.

С другой — полезно самим землевладельцам: уточнённые сведения в ЕГРН упростят процесс распоряжения наделом и сведут на нет притязания на него со стороны владельцев соседних участков.

Сколько соток земли можно оформить в собственность бесплатно читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/zemlya/mezhevanie/uchastka.html

Возможна ли продажа земли без межевания

Можно ли купить участок без межевания

Можно ли продать участок без межевания? Этот вопрос актуален для граждан, планирующих провести сделку с земельным участком, минимизировав общую стоимость расходов, исключив из процесса привлечение геодезических коммерческих компаний, стоимость услуг у которых, как правило, значительна, а ожидания их прибытия для замеров и окончательного предоставления официальных документов занимает долгое время. Порядок приобретения и отчуждения земли строго регламентирован требованиями нормативно – правовых актов и находится на особом учёте государства. Но законодательство предполагает возможность сделок без дополнительного определения границ земельного надела.

Назначение межевания земли

Межевание земельных участков проводят для определения периметра земельного надела, выделенного (приобретенного) для строительства, ведения подсобного или садового хозяйства.

Может помочь восстановить утерянные границы и провести их юридически закрепленное оформление.

Исполнителем работ может выступать только геодезическая организация с действующей лицензией, определяющей право на исполнение таких работ.

Проведение геодезических мероприятий предполагается в следующих случаях:

  1. Выделение земельного участка произведено, но данные о нем в государственный реестр не вносились.
  2. Распределение собственной земли:
  • создание на территории участка отдельных юридически оформляемых частей земли для передачи в пользование третьим лицам;
  • объединение нескольких земельных наделов в один участок для последующего оформления права владения.
  1. Закрепление границ собственной земли с точным их определением и оформлением в соответствии с требованиями закона.
  2. Перед проведением сделок с землёй для исключения последствий, связанных с решением споров с владельцами сопредельных участков по линии их разграничения.

Инициатор межевания может обратиться к услугам геодезической компании, проводящей такие работы на административной территории расположения земельного участка. Если границы земли примыкают к земельным владениям других собственников, то следует обеспечить их присутствие при проведении работ. В дальнейшем это позволит предупредить возникновение споров и судебных разбирательств.

Сотрудники организации должны предварительно согласовать со всеми заинтересованными сторонами день и время проведения работ. Используя специальное сертифицированное оборудование, они проводят разметку границ участка с привязкой к GPS координатам единой кадастровой карты земельных угодий.

Одновременно владелец обозначает периметр колышками или другими приемлемыми способами. Окончание проведения работ в полевых условиях геодезистами должно быть закреплено актом межевания, подписанным как владельцами измеряемого участка, так и сопредельной земли.

Впоследствии составляется межевой план на бумажном носителе и электронном виде.

В случае получения права владения или распоряжения земельным участком для строительства домостроения, индивидуального гаража, дачного хозяйства до 2001 года, оно подпадает под действие ФЗ № 93, который предполагает «дачную амнистию» и порядок оформления, не требующий межевание границ земельного участка.

Особенности исключения межевания

Можно ли продать земельный участок без межевания? Желание продать домостроение или просто землю без проведения межевания границ связывают с возникновением многих причин.

В некоторых случаях они представлены объективными обстоятельствами, в том числе:

  1. Ограниченное количество наличных финансовых средств или желание их значительной экономии. Стоимость расходов на привлечение сертифицированных геодезистов составляет, зависимо от региона и сложности проведения работ от десяти до пятнадцати тысяч рублей. Учитывая экономическое положение в стране и уровень доходов населения, такая сумма для большинства людей относится к категории значительных расходов.
  2. Сокращение времени на оформление сделки. Нормативно – правовыми документами определён месячный срок рассмотрения заявлений по постановки собственности на кадастровый учёт. Но проведение работ по определению границ собственной земли геодезистами с момента подачи заявки может быть от месяца и более, зависимо от их загруженности и других обстоятельств. Исключая их работу срок передачи земли сократится в разы.
  3. Владение без ограничения. Получение земли без проведения работ по размежеванию не ограничивает права собственника распределительного порядка. Участок и домостроение относятся к объектам дарения, возможна продажа и завещание. Вместе с тем, в свидетельстве государственные органы вынуждены будут зафиксировать, что точные границы земельного участка не определялись, а зафиксированная площадь может претерпеть изменения после проведения процедуры межевания.

Наличие отметки в документах об отсутствии точного определения границ и площади земельного надела может затруднить выбор потенциального покупателя участка, а учитывая требования обязательного кадастрового учёта всех земельных ресурсов с 2018 года – вовсе представить сделку невозможной.

Существует ряд обстоятельств, при которых для оформления достаточно иметь документальное подтверждение собственности с указанием в свидетельстве милицейского адреса земельного участка, общей его площади, назначения использования земли, её кадастрового номера.

Перед реализацией права передачи земельного участка во владение другому лицу необходимо осуществить оформление документов, подтверждающих собственность объекта, и постановку земли на кадастровый учёт (без кадастрового паспорта сделка невозможна), для чего необходимо:

  1. Проверить наличие документов, подтверждающих право на конкретный земельный участок и домостроение (при наличии). Это может быть представлено вариантами следующих документов:
  • решение местного органа власти о передачи прав собственности на землю с определенным назначением её использования;
  • выписка из хозяйственной книги сельской администрации;
  • договор купли – продажи, обмена, дарения;
  • свидетельство о приобретении части или доли наследства по закону;
  • свидетельство о собственности в прежнем исполнении с обязательным указанием, на основании какого решения оно было выдано.
  1. Постановка недвижимого земельного имущества на кадастровый учет. Для этого следует обратиться в территориальный или расположенный в другом месте государственный орган и представить свидетельства, определяющие право собственности заявителя и копии предусмотренных документов. В течение календарного месяца вопрос будет рассмотрен в обязательном порядке и заявителю выдан кадастровый паспорт, содержащий в себе общие сведения об объекте и кадастровый номер. Кроме того в него вносится запись о том, что периметр и размеры земельного участка точно не определены.
  2. Процедура уточнения категории и предназначения для использования земли. При составлении запроса компетентным органам достаточно указать сведения о присвоенном кадастровом номере. Вместе с вышеуказанными сведениями заявитель получит уточнение адреса расположения участка в соответствии с государственной базой земельных ресурсов.
  3. Последним необходимо провести регистрацию подтверждённого права собственности с получением соответствующего свидетельства, представив уполномоченным органам документы, подтверждающие личность заявителя, кадастровый паспорт и их копии.

После получения документов, удостоверяющих право собственности без межевания участка земли, ответственность за соблюдение его границ полностью возлагается на владельца, в том числе и при решении имущественных споров между соседями.

Порядок передачи прав на землю или её части без межевания

Передача земельного участка во владение на праве собственности третьим лицам без проведения процедуры межевания осуществляется после получения кадастрового паспорта при наличии уверенности в знании точного периметра и площади своего участка, исключении спорных вопросов расположения границ с соседями.

Перед тем как продавать следует совершить следующие действия:

  • установленным порядком составляется договор купли – продажи, содержащий в себе отметку, повторяющую запись в кадастровом паспорте о том, что границы и площадь точно не определены;
  • договор должным образом регистрируют в нотариальной конторе, при этом оплата в пользу государства взимается в объёме предоставленных сведений об участке, при этом ответственность за недоимку возлагают на старого владельца участка;
  • оформляют документ, подтверждающий право собственности нового владельца;
  • новый владелец обращается в государственные органы за получением кадастрового паспорта на его имя.

Приобретение части земельного участка без межевания влечёт для покупателя возникновение ряда серьёзных рисков связанных со следующим:

  • юридически не закреплённые отдельные участки земли, находящиеся в собственности разных владельцев, могут провоцировать споры, в том числе и судебные, в отношении их границ;
  • оформление перехода права собственности без точного определения доли недвижимого имущества инициатора законом не допускается (проданный участок);
  • при владении долей собственности по оформленному договору отчуждения земли в простой письменной форме невозможно в полной мере воспользоваться правом завещания и распоряжения.

При обстоятельствах, вынуждающих покупать долю земельного участка без размежевания, представляется целесообразным заключить предварительный гражданский договор, используя простую письменную форму, условиями которого будут следующие:

  • заключить между сторонами надлежащий договор после проведения процедуры межевания земельного участка и должного оформления собственности субъектов долевого владения недвижимостью;
  • срок до того, как должны быть закончены предварительные мероприятия и заключено основное соглашение по передаче земельной собственности;
  • обстоятельства, не позволяющие заключить основное соглашение, а также последствия их наличия;
  • способы разрешения споров.

Можно ли продать участок без межевания? Продажа земельного участка без межевания требованиями действующего законодательства допускается. Надлежаще подготовить документы для проведения этой сделки не составит труда.

Но приняв решение о приобретении земли без дополнительного межевания, предполагаемый владелец берет на себя все риски, связанные с точным определением границ собственности и решением конфликтных вопросов с владельцами соседних участков, независимо от форм собственности недвижимости.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/mezhevanie/mozhno-li-prodat-uchastok.html

Можно ли продать земельный участок без межевания

Можно ли купить участок без межевания

Межевание — достаточно дорогостоящая и длительная процедура. Иногда на это уходит около полутора месяцев.

Не у всех есть деньги и время, чтобы заказывать эту услугу. Но возникает острая необходимость продать участок.

В некоторых случаях это не противоречит закону.

Например, если на участке нет дома или он построен очень давно. Дело в том, что получить разрешение на строительство без межевания невозможно.

Также можно продать садовый участок без вызова кадастрового инженера. Или — дом в деревне. Ситуации с возможным отсутствием межевания уникальны и разбирать нужно каждую в отдельности.

Особенности сделки купли-продажи

Не все до конца понимают, что такое межевание. Многие владельцы земельных участков думают: если у них есть кадастровый номер и земля внесена в базу данных государственного кадастра, значит межевание состоялось. Но это не совсем так.

Межевание — это лишь один из элементов кадастрового учета, причем, пока необязательный. Что оно из себя представляет? Это комплекс работ, которые выполняет один кадастровый инженер или целая компания:

  • геодезисты,
  • кадастровый инженер,
  • помощники в отделе документации.

Границы земельного участка приобретают точные координаты, которые вносятся на карту. Все документы заносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), и данные об имуществе становятся официально оформленными.

Границы могут быть оспорены только в судебном порядке заинтересованными лицами (в основном, соседями).

Если теоретически земельный участок можно продать без межевания, то практически это сделать почти невозможно.

По каким причинам владелец неразмежеванного участка столкнется с трудностями при его продаже:

  1. На такой участок труднее найти покупателя. Межевание является дополнительным преимуществом при продаже. В объявлениях обязательно указывают: «участок прошел процедуру межевания», и это становится плюсом. Почему? Ответ прост — покупатель хочет точно знать, где проходят границы его будущего участка и какова его площадь.
  2. Если на участок не оформлено право собственности. Чаще всего имеются ввиду садовые и дачные участки. Кто-то оформил право собственности без межевания, у кого-то — земля по прежнему принадлежит муниципалитету. В первом случае можно продать землю без межевания. Во втором — нет, придется определять границы.
  3. При продаже частичной доли земельного участка. В этом случае дольщик должен обязательно заказать услуги кадастрового инженера, чтобы выделить свою собственность.
  4. При продаже участка с незарегистрированным жилым домом. Даже если право собственности на землю оформлено, а дом построен без документов, то придется межевать, чтобы получить остальные документы на дом и оформить его как полагается.
  5. Если произошла путаница с документами. Иногда такая ситуация возникает с владельцами садовых участков. На кадастровой карте на месте своего участка они видят участок с другим кадастровым номером. Возможно, что при выяснении, перед продажей такого надела придется сделать межевание.

Несмотря на постоянно поступающую информацию о том, что необходимо провести обязательное межевание, продать участок можно и без него.

Для того, чтобы продать участок, не прибегая к помощи кадастровых инженеров по определению границ, нужно проверить документы.

На участок могут сохраниться старые бумаги, среди которых:

Если у вас есть Свидетельство, значит вы имеете право собственности на участок. В этом случае было межевание или нет, неважно. Собственник, за исключением редких случаев, может продать свой участок.

В кадастровом паспорте должна стоять отметка, если межевание не проводилось — «без определения границ». Так регистрировали участки в дачных и садоводческих товариществах. В случае, когда на участок есть чертежи (в межевом плане или кадастровом паспорте), участок размежеван.

Теперь нужно проверить, внесены ли данные в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра или такой же запрос направить через МФЦ.

Также можно получить данную услугу онлайн.

Если у вас сохранился межевой план, а данные в кадастровые службы вы не подавали, то не поздно это сделать в ближайшее время.

Для продажи участка без межевания нужно заключить стандартный договор с покупателем и предоставить все документы на участок в Росреестр или МФЦ.

Отдельно межевой план с продавца не потребуют.

Как продать долю или часть надела

Долю земельного участка без межевания продать невозможно по нескольким причинам:

  1. Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
  2. Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
  3. Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
  4. Только после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.

Есть различные обходные пути, как можно продать часть участка без межевания, но они не являются законными.

Межевание достаточно дорогая процедура.

Ее стоимость колеблется и зависит от следующих обстоятельств:

  • площадь участка;
  • его конфигурация;
  • объем работ;
  • удаленность от города (от месторасположения офиса кадастрового инженера);
  • количество объектов на земельном участке (в том числе кусты и деревья);
  • наличие долей;
  • дополнительные работы.

Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание — около 5 тысяч рублей. Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.

Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.

Также, необходимо учитывать, что площадь, зависящая от определенных границ участка, влияет на величину налога на имущество.

Возможность сделки при наличии кадастрового номера

Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет и прошел первый этап регистрации данных.

Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.

Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания.

При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).

Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.

Перед сделкой купли-продажи земельного участка необходимо межевание в том случае, если право собственности на него не оформлено. Так бывает с садовыми участками, которые находятся в пользовании, а не собственности.

Чтобы продать, подарить или завещать такой участок, нужно пройти все этапы регистрации, включая межевание.

Влияние определенных границ на стоимость

Очень важным фактором, который может значительно повысить или понизить рыночную стоимость участка, является наличие/отсутствие межевания. Покупатель понимает, что неразмежеванный участок, особенно в СНТ, может принести множество сюрпризов.

Фактические границы могут сильно отличаться от тех, что показывает продавец. То есть участок после межевания может уменьшиться. Более важная проблема — это наличие строений на соседских участках.

Например, покупая участок с новой баней, новый собственник может остаться фактически ни с чем после определения границ. Чтобы подстраховаться, покупатель предпочитает заплатить за участок чуть большую сумму, но не получить кота в мешке.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассмотрена возможность продажи земельного участка без проведения процедуры определения границ.

Можно ли продать участок без межевания?

Можно ли купить участок без межевания

В 2018 году продажа участка без межевания разрешена, но все риски дальнейшего оформления ложатся на того, кто совершил покупку.

Земельный кодекс в последние годы претерпел значительные изменения, но, не останавливаясь на достигнутом результате, продолжает корректироваться, внося все новые и новые поправки. Для владельцев земельных наделов важна информация о том, необходимо ли межевание земли, если ожидается какая-либо гражданско-правовая сделка.

Главный вопрос для покупателя вступать в такую сделку или нет, и чем она чревата. Продавцы также оказались на перепутье, с одной стороны, процесс выделения границ материально затратный, с другой стороны, требует массу времени.

Цель межевания

Межевание – выделение и закрепление границ земельного участка, определение местоположения надела и его площади. Проводится посредством проведения комплекса геодезических и землеустроительных мероприятий. Чаще всего это нужно делать владельцам дачных и садовых наделов в СНТ.

Целями межевания считаются:

  1. Выделение точных границ с занесением данных на публичную карту кадастра.
  2. Подготовка и оформление индивидуальной документации на участок, для возможности совершения в дальнейшем различных действий. Межевой план необходим для постановки надела на государственный регистрационный учет в Росреестр. Кадастровый паспорт позволяет беспрепятственно продавать землю, дарить ее, сдавать в аренду, отчуждать доли от нее и многое другое.
  3. Предотвращение конфликтов и споров по поводу границ соседствующих территорий. Наличие четких ориентиров позволяет собственнику устанавливать на нем постройки, вести подсобное хозяйство, не опасаясь выйти за границы дозволенного и нанести ущерб соседям. Либо,наоборот, дает возможность отстоять свои территории от внешних посягательств.
  4. Уточнение фактической площади участка. Ранее приобретенные немежеванные наделы могут отличаться по показателям в документах и реальной ситуации. Межевание позволяет прийти к общим правильным данным.
  5. Возврат земли, захваченной иными собственниками, располагающимися по соседству.
  6. Выделение долей, если земля перешла в собственность сразу нескольким владельцам.

После официального выделения границ владелец имеет право беспрепятственно распоряжаться наделом, и хотя отсутствие кадастрового паспорта не является нарушением закона, но его наличие способно серьезно облегчить жизнь собственника.

Правовая база

Основным законодательным актом в сфере урегулирования земельных вопросов считается Земельный кодекс РФ, вступивший в силу 25 октября 2001 года. Этот документ подвергается постоянным изменениям, которые вносят коррективы в уже действующие нормы и правила.

Межевание земельных участков регламентируется статьей 11 ЗК РФ.

Последние поправки в ее текст были внесены Федеральным законом №361-ФЗ, которые позволили урегулировать вопросы юридического и экономического характера, касающиеся проведения межевания земельных наделов. В частности, было определено, что решение споров между соседями подразумевает обязательное определение границ.

Вопросы межевания рассматриваются и в другом законодательном акте – Федеральном законе №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Ряд положений в нем напрямую регулируют процедуру межевания и условия ее проведения.

В соответствии с правовой базой, выделение границ необходимо при:

  1. Заключении сделок на передачу прав собственности на землю от государства к физическому или юридическому лицу.
  2. Распределении наделов по разным обстоятельствам.
  3. Необходимости разделить или, наоборот, объединить доли.

Процедура межевания не являлась принудительной и проводилась скорее на добровольной основе, но в 2019 году все изменится.

Возможна ли продажа без межевания

В 2018 году действуют нормы законодательства, которые не обязывают собственника надела к выделению границ. Фактически межевать территорию или нет, решает только он, многие долгие годы решали немежевывать. С 1 января 2019 года картина в корне меняется, и все владельцы обязаны будут произвести геодезические и кадастровые работы на своих участках.

Теоретически у всех желающих есть еще пара месяцев на то, чтобы продать свои наделы, без выделения фактических границ. Но на практике переоформление земли требует значительного времени, а потому оставшихся до конца года недель просто не хватит на то, чтобы полноценно провести сделку.

К тому же покупатели, приобретающие землю без межевания, оказываются в заведомо невыигрышной ситуации, ведь они будут обязаны сразу после наступления нового года потратить собственное время и деньги на кадастровые работы. На этом основании многие сделки приостанавливаются, но официального запрета на продажу неразграниченного надела в 2018 году нет.

Покупатель между тем, должен понимать, что все риски он принимает на себя.

Преимущества межевания

Многие собственники обращают внимание на единственный негативный фактор межевания – его стоимость. Между тем эта процедура имеет огромное количество плюсов, которые побуждают владельцев тратить свое время и деньги на ее проведение. Положительными моментами при выделении границ считают:

  1. Возможность получить законные права на участок, который ранее лишь фактически числился за ним, но документально подтвердить это не представлялось возможным.
  2. Постановка на кадастровый учет.
  3. Отсутствие каких-либо препятствий для возведения дома и других строительных объектов на имеющейся земле и будущую их регистрацию.
  4. Сведение конфликтных ситуаций с соседями к минимуму. Когда владелец участка первым проводит границы на своей земле, он может нечаянно или намеренно захватить и чужие территории. При обнаружении данного факта именно второй стороне придется доказывать неправильность межевания, что зачастую влечет судебные разбирательства.
  5. Точное определение размера участка. Особенно это актуально для наделов с нестандартными конфигурациями.
  6. Возможность выделения части или доли из общего надела для пользования ею или отчуждения ее.

В каждом случае отсутствие четких границ может привести к долгим судебным тяжбам, которые особенно болезненно проходят, если на спорных территориях расположены постройки или посажены деревья.

Оформление сделки купли-продажи

Сделки с землей производятся в следующем порядке:

  1. Продавец и покупатель достигают обоюдной договоренности по основным условиям.
  2. Заключается договор купли-продажи.

Но не все так просто, как выглядит на бумаге. Следует учитывать, что земля и возведенный на ней строительный объект неразделимы, если продается одно, то продается и другое, причем в рамках одной сделки.

Требования к проведению сделок по купле-продаже земельных наделов включают в себя следующие пункты:

  1. Продавать участок может только его собственник.
  2. Земля — это объект недвижимости, поэтому смена собственника регистрируется в Росреестре.
  3. Смена владельца не является основанием для изменения категории надела и вида разрешенного пользования им. Изменить статус можно только при разрешении уполномоченных органов.
  4. Продажа доли производится с обязательным условием регистрации договора в нотариальном порядке.

При соблюдении этих правил сторонам не составит труда заключить соглашение между собой.

Согласование условий

Соглашение об отчуждении прав собственности одной стороной и получение их другой стороной состоит из:

  • обязательных пунктов, которые нельзя игнорировать или исключать;
  • дополнительных, включение которых зависит от воли сторон.

Для продавца и покупателя существенными являются лишь три нюанса:

  1. Сколько стоит надел.
  2. Каковы его параметры.
  3. Дата перехода прав собственности.

Но при заключении договора приходится достигать взаимопонимания и по другим условиям. Рассмотрим самые важные аспекты данного документа:

  1. Описание объекта недвижимости. Данные о земельном участке должны быть максимально полными. Начать следует с кадастрового номера надела, затем вносятся сведения о месте его расположения, общей площади и иных характеристиках.
  2. Цена сделки, она зависит от многих факторов, но в итоге зависит исключительно от достигнутой договоренности. Обычно стороны опираются на два показателя – рыночной и кадастровой цены объекта.
  3. Способ внесения денежных средств и порядок их передачи.
  4. Дату заключения договоренности.

Иные условия, не нарушающие закон, вносятся при желании продавца и покупателя.

Заключение договора

Договор имеет письменную форму, количество его экземпляров равно количеству сторон участников в сделке. При купле-продаже недвижимости нотариальное заверение соглашений требуется в обязательном порядке в следующих случаях:

  1. Отчуждается доля из общего имущества.
  2. Продажа производится от лица несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

По договоренности стороны могут заверить нотариально бланки, даже если они не подпадают под обязательные правила. Такой подход дает дополнительные гарантии и продавцу и покупателю.

Переход права собственности на земельный участок считается совершенным после проставления личных подписей продавца и покупателя. В соглашении можно дополнительно указывать время вступления его в действие.

Регистрация права собственности

Договор сам по себе хоть и является юридическим документом, но не наделяет гражданина всем обширным спектром прав по отношению к недвижимости, которую он решил купить. Только процедура государственной регистрации завершает сделку и официально передает право владения, пользования и распоряжения другому лицу.

Зарегистрировать права можно в Росреестре. Для этого новому владельцу необходимо:

  1. Собрать пакет обязательных документов.
  2. Оплатить государственную пошлину за операцию.
  3. Подать бланки в отделение Росреестра или МФЦ.
  4. Дождаться проведения процедуры.
  5. Получить выписку из ЕГРН об установленных правах собственности.

В перечень необходимых документов входят:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Паспорт покупателя и иных лиц, если владельцев несколько.
  3. Правоустанавливающие документы на земельный участок от бывшего владельца.
  4. Договор купли-продажи.

Обратите внимание, что при отсутствии кадастрового паспорта обязателен межевой план участка. В этом случае одновременно может быть проведен кадастровый учет надела.

Образцы документов

Бланк договора купли-продажи земельного участка

Источник: https://pravo.estate/zemlja/prodat-bez-mezhevaniya/

Заметки бухгалтера
Добавить комментарий