Кто платит налог при продаже квартиры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры – как расчитать

Кто платит налог при продаже квартиры

В соответствии с действующим законодательством, все физические лица, производящие сделки с недвижимостью, обязаны выплатить определенную часть суммы в пользу государства.

Кто это должен сделать – покупатель или продавец, мнения обычно расходятся. Одно ясно точно: налог при продаже квартиры платить нужно.

Каков его размер, почему это необходимо и существуют ли случаи, когда можно обойтись без уплаты, пойдет речь в данной статье.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Часто доверчивые граждане предпочитают полагаться на недостоверную, полученную из случайных источников, информацию, чем на конкретные положения и требования законов. Впоследствии размер налога при неправильном оформлении может возрасти и повлечь за собой лишние проблемы.

С юридической точки зрения продажа особняка, дачного участка, квартиры или дома (доли недвижимости) – стандартная сделка, ведущая к получению дохода. С него потребуется отдать в пользу государственной налоговой службы около 13 %.

Цифра эта приблизительная, поскольку должны быть учтены все факторы:

  • состояние жилья (первичное, вторичное);
  • наличие у резидента права на льготы;
  • детальные обстоятельства получения квартиры.

Налоговый Кодекс дает однозначный ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры – да. Но есть некоторые оговорки. Точкой отсчета для налогообложения является дата 01 января 2016 года.

По этому признаку все собственники разделяются на 2 группы:

  1. вступившие в право собственности до этой даты;
  2. ставшие владельцами после нее.

Первые налоговым законодательством рассматриваются стандартно: подразумевается, что жилью уже не менее 3 лет, поэтому новый владелец без проблем может повторно продать квартиру и ничего не платить в казну. Размер суммы, полученной при продаже, никоим образом на это не влияет.

  Как снять обременение с недвижимости

Во втором случае, чтобы сэкономить на налоге, новый хозяин должен ждать как минимум 3 года (иногда дольше). Исключение составят ситуации, когда жилплощадь была получена в результате: приватизации, по договору пожизненной ренты, наследования или дарения (от близких родственников).

Важно! Квартира, подаренная неблизкими родственниками (тестем невестке), унаследованная по итогам развода супругов, может быть продана на льготных условиях, без уплаты налога, по прошествии 5 лет. Это бесплатный совет, как не платить налог с продажи квартиры.

Существует еще один любопытный нюанс. В большинстве случаев подразумевается, что жилплощадь принадлежит владельцу целиком: тогда действует указанное выше правило 3 лет, и беспокоиться не о чем.

Но иногда случаются купля-продажа так называемой долевой собственности. Это: коммуналки, дома, право владения которыми распределено между несколькими людьми (например, наследниками), и тому подобное.

В такой ситуации «возраст» квартиры рассчитывается по первой полученной доле.

Операции со своей частью требуют обязательного согласования с остальными совладельцами (соседями, родственниками): они уведомляются о предстоящей сделке в установленном порядке.

Причем, следует знать, что единицами измерения доли являются не общепринятые квадратные метры, а процент от общей площади недвижимости. Законодательно право владения таким имуществом регулируется статьями 244-259 ГК РФ.

Внимание! Приоритетом при купле или продаже части жилья пользуются собственники (предоставившие документальное подтверждение своего права владения), а не жильцы, даже если они проживают в нем длительный срок. Это разные категории с точки зрения законодательства, не нужно их путать.

Налог за продажу доли квартиры менее 3 лет составляет все те же 13 %. Данное условие действует, если субъект хочет получить при сделке сумму большую, чем была им вложена первоначально. Оплату можно произвести, получив стандартное извещение из территориального управления налоговой службы, в котором зарегистрирован владелец.

Ставка налога

Стандартный показатель налога от продажи квартиры зависит от 2 критериев:

  1. продолжительности владения жильем нового хозяина;
  2. сумма, уплаченная при продаже недвижимости.

При этом основной акцент делается на разнице между стоимостью жилплощади, при покупке новым владельцем, и ценой, за которую хотят ее повторно реализовать (она будет фигурировать в договоре на куплю-продажу). Именно от этой цифры зависит, какой налог при продаже квартиры будет уплачен.

Как обычно, отчетным периодом за полученные доходы являются 4 месяца последующего года (до 30 апреля). А избежать этой процедуры не удастся по одной простой причине: в Росреестре четко зафиксирована смена права собственности, поэтому любые задержки или проволочки могут быть расценены, как попытка уклонения от уплаты налога.

  Постоянная прописка без права на жилплощадь

Единственный нюанс – только покупатель и продавец осведомлены, когда (и как) должны быть переданы деньги: сразу же, наличными, с оплатой банковского счета, отсрочкой платежа, частями в течение определенного периода времени.

В случае необходимости уточнить детали помогут расписка о получении денег продавцом, выписка из банка о перечислении и тому подобное.

А стандартная ставка составляет 13 % для резидентов РФ и порядка 30 % – для лиц, не являющихся ими.

С какой суммы от продажи квартиры нужно платить налог

Как уже говорилось, решающим фактором в определении, какой налог с продажи квартиры, будет не столько сумма продажи, сколько продолжительность пребывания жилья в собственности у владельца. Со «старыми» квартирами все просто; с теми же, которые числятся за хозяином меньше 3 лет, закон ориентируется на показатель разницы между ценой, уплаченной при покупке, и продажной стоимостью.

Если она до 1 миллиона рублей и менее – налог не взимается. Если разница равна и превышает миллион, то придется отчитываться перед налоговой и вносить данные в ежегодную декларацию. Поэтому нечистые на руку продавцы, осведомленные об этих условиях, стремятся любыми способами занизить официально документируемую сумму сделки, только чтобы не платить налог.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Специалисты дают следующий совет по определению подоходного налога с продажи квартиры: из продажной стоимости вычесть стоимость покупки, и полученную разницу умножить на 0,13. Точно такой же ставкой облагается заработная плата. Это вполне закономерно, поскольку любые сделки, связанные с денежными средствами, налоговым законодательством рассматриваются, как получение дохода.

Уменьшить размер налогов при продаже квартиры, не вступая в конфликты с законом, допускается, дождавшись наступления срока владения в 3 года: тогда его можно будет не платить вообще.

Внимание! Но если жилплощадь перешла во владение в результате дарения неблизким родственником (а также после развода), срок льготного периода увеличивается до 5 лет.

Во-первых, это ситуации, когда желаемая к получению прибыль укладывается в показатель 1 миллиона рублей. Во-вторых, это недвижимость с так называемого «вторичного» рынка жилья. Чаще всего ее возраст составляет 3 и более лет, а налог с продажи такой квартиры не предусматривается.

  Как продать подаренную квартиру

В-третьих, это особняки, квартиры и дачные участки, полученные новым владельцем не после покупки, а в результате унаследования.

Это обстоятельство снимает любые ограничения касательно срока пребывания недвижимости во владении.

Нужно только, чтобы права эти были законными: к сожалению, бывают случаи, когда мошенники убеждают незнакомых людей подарить им свои квартиры, а потом выставляют их на продажу.

Даритель и одариваемый должны нотариально оформить свою сделку, заключив договор: только тогда данная процедура не вызовет пристального интереса у налоговой службы и правоохранительных органов. В-четвертых, как утверждают некоторые источники, от уплаты налога освобождаются квартиры, полученные в жилищных кооперативах.

А вот пенсионеры, вопреки расхожему мнению, при продаже недвижимости (а значит, получении дополнительного дохода) льгот не имеют. На них распространяются общие правила налогообложения.

В заключение

Подведем итоги. В статье даны разъяснения, платится ли налог с продажи квартиры – кем, когда и в какой сумме. Для упрощения налогообложения действующим законодательством установлен показатель в 13 % – он соответствует ставке подоходного налога на заработную плату.

Внимание! Уклоняться от уплаты налогов нельзя: такое поведение может быть расценено, как правонарушение. Тем более, что при законно оформленной сделке данные в Госреестр о переходе права собственности (а значит, получении прежним владельцем материальной выгоды) попадают быстро.

А вот избежать лишних трат, воспользовавшись действующим установленными правилами, вполне допустимо. Для этого необходимо изучить данные о своей недвижимости, выставленной на продажу: срок владения, ее стоимость при покупке, количество собственников (если существуют другие владельцы).

Если жилье находится в собственности 3 года и больше, то можно не беспокоиться, нужно ли платить налог при продаже квартиры: нет, необходимость в этом отсутствует. Второе условие – размер ожидаемой прибыли. Она не должна превышать ограничение в 1 миллион рублей.

И не стоит думать, что налоговый инспектор ничего не узнает о «маленьком секрете» между сторонами сделки (если попытаться искусственно занизить продажную стоимость) – банковские операции, платежные документы или данные в декларации о доходах могут полностью раскрыть обман.

Поэтому лучше отдать предпочтение абсолютно безопасным и легальным методам – например, получению квартиры по договору дарения.

КвартираКупля-продажаНедвижимость

Источник: https://yurcons.pro/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-kvartiry.html

Нужно ли платить налог при продаже квартиры и возможно ли продажа без налога?

Кто платит налог при продаже квартиры

Выручка от продажи квартиры является доходом физического лица, а значит, подлежит налогообложению, но действительно ли нужно платить налог при продаже квартиры? Кто его платит, а кто освобождается? Как избежать обложения или хотя бы уменьшить сумму? Когда и как подавать декларацию? Ответы изложены в данной статье.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в России?

В Налоговом кодексе России предусмотрен такой объект обложения, как доход от реализации недвижимого имущества — сюда относится и продажа квартиры. Для того, чтобы разобраться в исчислении и уплате фискальных платежей в отношении этой операции, необходимо знать, что это за налог, и когда граждане обязаны его платить.

Какой налог платим?

Для доходов физических лиц предусмотрен федеральный фискальный платёж, который так и называется — налог на доходы физических лиц, т. е. НДФЛ или подоходный налог.

В кодексе этому платежу посвящена большая и подробная 23-ая глава. В соответствии с ней, плательщиками являются резиденты и нерезиденты.

  • Резидентами считаются физические лица, живущие в России не меньше 183 дней, идущих один за другим, в пределах календарного года. Иными словами если человек прожил в России 100 дней подряд в одном году, а 83 дня в другом, этого мало для присвоения статуса резидента. К резидентам относятся россияне и иностранцы, живущие в стране.
  • Нерезидентами называются лица, которые не живут указанное количество дней в стране. Ими являются иностранцы и россияне, живущие в других странах.

Ставка подоходного налога в случае реализации недвижимости равна 13%.

С точки зрения НДФЛ разница между двумя категориями в том, что резиденты уплачивают процент с доходов от российских и зарубежных источников, а нерезиденты — только от российских.

Ставка подоходного налога в случае реализации недвижимости равна 13%. Налоговой базой является выручка от операции за минусом вычетов или расходов. База — это величина, с которой взимается 13%.

Помимо самого НДФЛ продавший жильё человек обязан представить декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой отчитывается об операции, показывает расчёт платежа и итоговую сумму к перечислению в бюджет.

Можно ли не платить?

В Налоговом кодексе предусмотрены случаи, когда плательщик освобождается от уплаты НДФЛ — они перечислены в 217-ой статье, а особенности освобождения при отчуждении квартиры — в статье 217.1.

До 2016 года в вопросе освобождения были простые правила:

  • Выручка от имущества, находившегося до реализации в собственности более 3 лет, не облагалась налогом;
  • Если продаваемое жильё подарил близкий родственник, то налог платить не нужно;
  • Если продаётся приватизированная квартира — то же самое;
  • Если объект перешёл в собственность в результате заключения договора ренты с содержанием пожизненного иждивенца — освобождение от уплаты;
  • Если недвижимость получена по наследству — НДФЛ при реализации не платится.

А с 2016 года вступили в силу поправки, внесённые федеральным законом № 382-ФЗ, и теперь освобождается от НДФЛ сделка, если:

  1. Имущество было в собственности больше 5 лет;
  2. Имущество было в собственности больше 3 лет и было получено в результате дарственной от близких родных, наследования, приватизации, рентного договора.

Многие не знают об этом нюансе, так как в кодексе он не указан. Норма содержится в упомянутом 382-ом федеральном законе от 2014 года 29 ноября.

Новые правила касаются только объектов, перешедших в собственность с 2016 года, т. е. если вы купили жильё в 2015 году, для вас действуют старые правила.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры менее 3 лет в собственности?

Причина правила предельного минимального срока владения, по мнению законотворцев, — в пресечении скрытой экономической деятельности по перепродаже жилья без уплаты фискальных платежей с прибыли. А также в поддержке граждан — за 3-5 лет цены на жильё могут существенно измениться и налоговая база, определённая методом вычета расходов из доходов, будет большая.

А если объект в собственности менее 3 лет, то разница между ценой покупки и ценой реализации невелика. Какой же налог при этом требуется перечислить в бюджетную систему при продаже квартиры?

Родственнику

Если вы продали квартиру родственнику, то нужно определить степень родства. В Семейном кодексе родственники делятся на близкий и прочих.

Близкими являются:

  • дети, в том числе усыновленные и удочеренные;
  • родители, в том числе приемные;
  • внуки;
  • бабушки, дедушки;
  • полные и сводные братья и сестры.

А согласно гражданскому и жилищному законодательству членами семьи лица являются также:

  • супруг;
  • пасынок, падчерица;
  • мачеха, отчим;
  • другие лица, связанные отношениями, если они проживают на одном объекте и имеют общее хозяйство.

Если жильё продано одному из этих лиц, то для освобождения нужны такие условия:

  1. Жильё приобретено после 1 января 2016 года и находилась во владении больше 5 лет (такая ситуация будет возможна с 2021 года);
  2. Недвижимая собственность приобретена до 2016 года — находилась во владении больше 3 лет.

Если ни одно условие не соблюдено, то нужно готовиться к налоговым выплатам в бюджет.

Налоговой базой будет кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, либо стоимость продажи — наибольшая из двух величина. К примеру, кадастровая стоимость равна 1 000 000 рублей, а собственник продал квартиру за 1 200 000 рублей. Для расчёта НДФЛ будет использовано второе значение. База для исчисления может быть уменьшена с помощью вычетов.

Вычетами являются:

  • расходы, которые собственник понёс при приобретении или строительстве жилища и имеет документальное доказательство этого;
  • стандартный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Собственник сам выбирает, какой из вариантов ему больше подходит.

Выручка минус вычет = конечная база для расчета. Налоговая база умножается на 13 % — это и будет конечная сумма НДФЛ.

Сам фискальный платёж надо перевести в бюджет до 15 июля года, наступающего за годом отчуждения недвижимого объекта. Перечисление производится по точным реквизитам в налоговой инспекции или на сайте ФНС России. Ещё до уплаты фискального платежа придётся сдать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней доход, базу обложения, расчёт НДФЛ и конечную сумму к уплате.

Если квартира досталась по наследству

Если имеет место продажа квартиры после вступления в наследство, то действуют те же правила, что и в предыдущем — в зависимости от года открытия наследства (до или после 2016 года) будет определён минимальный срок владения — 3 или 5 лет, после которых НДФЛ не нужно платить.

Срок владения отсчитывается именно со дня открытия наследства — со дня смерти наследодателя или приблизительной даты смерти, установленной судом.
Если наследодатель признан умершим по суду, то днем открытия наследства считается дата по судебному постановлению.

По договору дарения

Если недвижимое имущество получено по договору дарения, имеет значение, кто его подарил.

  • Если подарил близкий родственник или член семьи до 2016 года, то НДФЛ не платится вообще. Достаточно принести в инспекцию документы, доказывающие родство и написать простое заявление, чтобы вас освободили от обложения.
  • Если подарок преподнесли после наступления 2016 года, то срок для свободной реализации без фискальных платежей — 3 года.

Исчисление и уплата осуществляются аналогично предыдущим случаям. Когда можно продать подаренную квартиру узнайте здесь.

По переуступке

Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав, действуют обычные правила. Нормы 217-ой статьи и статьи 217.1. не применяются.

Уплата налога при продаже и покупке новой

Если вы продали недвижимое имущество и в короткий срок на эти средства купили новую, подать заявление на зачёт этой суммы расходами при отчуждении невозможно. Согласно Налоговому кодексу, придётся каждую сделку рассматривать самостоятельно и обособленно.

  • В случае продажи — уплачивается подоходный платёж с учётом вычетов.
  • В случае покупки — налог платит продавший человек, а вы можете воспользоваться имущественным вычетом и вернуть суммы НДФЛ, уплаченные за последние 3 года.

Нужно ли платить налог с продажи пенсионеру?

Налоговый кодекс России не освобождает пенсионеров от обложения таких доходов, как реализация недвижимого имущества, поэтому им лучше подождать 3-5 лет, чтобы не создавать лишние расходы.

Налог при продаже доли в квартире

Если собственность долевая, это даёт лазейки для ухода от налогообложения. Так, при заключении договора купли-продажи можно приложить к нему соглашение о распределении доходов в сторону тех дольщиков, которые владеют имуществом больше необходимого срока.

К примеру, супруг купил небольшую долю в квартире в 2013 году., затем купил ещё одну долю в 2015 году. Через год его жена приобрела оставшуюся часть. В 2017 году они продали квартиру и при заключении договора купли-продажи распределили доходы в пользу мужа.

Согласно законодательству дата владения имуществом отсчитывается с даты приобретения первой доли в нём. Таким образом, считается, что муж владеет всей квартирой с 2014 года. Доходы получил он. Для него прошёл предельный срок в 3 года, сделка не облагается.

Ещё один выход в долевой собственности:

  • Можно оформить обособленные договоры купли-продажи каждого дольщика с покупателем, и тогда, в соответствии с письмами ФНС России и разъяснениями Министерства финансов, каждый дольщик получит обособленный вычет в размере 1 000 000 рублей;
  • Используя все эти вычеты (если 3 дольщика, то 3 отдельных вычета на одну квартиру), можно довести налоговую базу до минимальной суммы или даже до нуля;
  • Следовательно, и сумма к уплате будет минимальной или нулевой.

Какие документы нужны для продажи доли квартиры, можно узнать из отдельной статьи на нашем ресурсе.

Какие документы необходимо предоставить в налоговую и, как подать декларацию?

Если возникла обязанность уплатить НДФЛ, то до 1 мая года, идущего за годом продажи, нужно сдать:

  • декларацию 3-НДФЛ полностью заполненную;
  • копию паспорта;
  • копию договора продажи;
  • копию договора покупки/иного способа получения.

Документы можно подать самому, можно отправить вместо себя представителя, у которого должна быть специальная доверенность. Также можно отправить документы по почте России ценным или заказным письмом.

Можно выслать декларацию по телекоммуникационные каналам связи — через личный кабинет на сайте ФНС России. Это самый продвинутый и простой способ представления отчётности.

Дополнительная информация о налоге при продаже квартиры в этом видео:

Заметки бухгалтера
Добавить комментарий